Vi gjennomfører jevnlig analyser for å estimere verdien av den norske boligmassen, og dette temaet har vært omtalt flere ganger tidligere i versjoner av «Fakta om boligmarkedet».

Denne gangen undersøker vi utviklingen over tid. For å estimere verdien av boligmassen, starter vi med å identifisere hver enkelt bolig og fritidsbolig, for å så estimere hver enkelt bolig og fritidsbolig. Identifiseringen av den enkelte bolig baserer seg på matrikkelen og borettslagsregisteret. I vårt utvalg er ikke aksje- og obligasjonsleiligheter inkludert, og det er heller ikke hybelhus eller landbrukseiendommer.

Når vi summerer alle de eiendommene vi kan identifisere som boliger og fritidsboliger finner vi rundt 2 612 000 enheter. Disse estimeres til sammen til en verdi på 11 443 milliarder kroner. Utviklingen i verdien av den norske boligmassen over tid skyldes to hovedfaktorer: Boligprisutvikling og balansen mellom bygging og sanering av boliger. For å belyse denne utviklingen har vi hentet tall fra tidligere «Fakta om boligmarkedet». Graf 1 viser utviklingen fra oktober 2015, da vi først gjorde denne analysen.

I 2015 var verdien av den norske boligmassen 7 033 milliarder kroner. Siden den gang har verdien økt med 63 prosent. Det er verdt å merke seg at periodene mellom hver gang vi har estimert boligmassen ikke er like lange, noe som kan gjøre at grafen glatter ut enkelte svingninger i boligverdiene. For å sette utviklingen i perspektiv, har vi også hentet husholdningenes samlede innenlandske lånegjeld for de samme tidspunktene fra SSB1 . Graf 2 viser utviklingen i husholdningenes gjeld sammenlignet med verdien av den norske boligmassen.

Ved å sammenstille disse to tallene kan vi beregne et grovt estimat på belåningsgraden blant husholdningene. Det er viktig å merke seg at dette estimatet kan overdrive den reelle belåningsgraden For det første er noen boliger, som aksjeleiligheter og hybelhus, ikke inkludert i massen vi estimerer. For det andre inkluderer husholdningenes gjeld også gjeld fra husholdninger som ikke eier bolig. Likevel er det innsikter å hente her, ved å se på utviklingen over tid. I 2015 var estimatet på belåningsgraden 41 prosent, mens den i dag er redusert til 39 prosent. Graf 3 illustrerer utviklingen i belåningsgraden over tid.

Vi har som tradisjon å sammenligne verdien av den norske boligmassen med verdien av oljefondet. Som en bonus har vi inkludert dette også denne gangen. Graf 4 viser hvordan verdien av oljefondet og boligmassen har utviklet seg over tid.

Fram til 2019 var utviklingen relativt lik, men etter dette har oljefondet økt betydelig mer i verdi. En del av denne forskjellen kan tilskrives at boligmassen måles i norske kroner, mens oljefondet består av verdier i utenlandsk valuta. I dette Fakta om boligmarkedet har vi sammenlignet utviklingen i verdien av den norske boligmassen over tid og sett på hvordan den står i forhold til andre samfunnsøkonomiske størrelser.

Siden 2015 har verdien av boligmassen økt med 63 prosent. Samtidig har belåningsgraden blant husholdningene falt, og et grovt estimat viser at denne i dag ligger på 39 prosent.