For 2,5 år siden falt salget av nye boliger brått og nå får vi den laveste boligbyggingen siden 1946. 

Det er ett år siden advarte vi mot at staten ikke hadde fanget opp det dramatiske fallet i boliginvesteringene. I statsbudsjettet for 2024 ventet man for eksempel et fall på moderate 4 prosent. Nå har dertimot pipen fått en annen lyd. 

I statsbudsjettet for 2025 er fallet i år anslått til 17 prosent på toppen av det som i følge SSB var historiens største og bratteste fall i fjor. Regjeringen er fortsatt optimister og tror på 12% vekst i i 25 Det er etter Eiendom Norges oppfatning en like stor prognosebom som for ett år siden.  

Det er nemlig først nå entreprenørene bygger seg ferdig med gamle prosjekter og det vil føre til et stort fall i aktiviteten i starten av 25, selv om rentenedgang utover i 25 vil føre til økt salg er det lange ledetider. 

Fra salgsstart til byggestart tar det typisk 6-9 måneder etterfulgt av to års byggetid. Boligene vil altså tidligst bli ferdige nærmere 2028. Svakere boliginvesteringer vil også gi lavere BNP enn det regjeringen anslår. Boligprodusentene har beregnet at det så langt blir underdekning på 40.000 nyboliger frem til 2028. Da blir det trangere i døra i boligmarkedet enten man skal kjøpe eller leie. 

Eiendom Norge har spilt inn forslag til syv tiltak for å bøte på krisen. 

Jeg vil fokusere på to av dem:

Fjern utlånsforskriften

Det er lov å spise usunn mat, drikke alkohol og røyke, det er imidlertid ikke lov å gi boliglån til alle de har råd til å låne. Utlånsforskriften er årsaken, og dette til tross for at finansavtaleloven uansett forbyr bankene å gi lån til andre enn de som har tilstrekkelig betjeningsevne. 

Utlånsforskriften forbyr dem nemlig å gi lån til mange låntakere med betjeningsevne som er «skyldige» i å ikke være rike nok. Man har nemlig trodd at forbudet reduserer risikoen for finansielle ubalanser og sårbarheten i husholdningene. Nå viser forskningslitteraturen at man langt på vei har tatt feil. 

I tillegg viser forskningen at forskriften har hatt liten effekt. Den aggregerte effekten på husholdningenes gjeldsvekst er nemlig begrenset og effekten på boligprisveksten har vært kortvarig. Andre virkemidler er mer egnet.

Forskningen viser også at forskriften gjør sårbare husholdninger mer sårbare, og dessuten fører den til økt ulikhet i boligmarkedet. Fra forskriften ble innført i 2015 har nær 100.000 flere blitt leiere. Eierlinjen og utlånsforskriften er uforenelige størrelser og en fjerning av forskriften vil stimulere etterspørselen etter nye boliger.

Husbanken som motkonjunturbank 

Krisen vi er vitne til er av historiske dimensjoner, og det er nettopp i slike situasjoner husbanklån kan brukes for å dempe fallet i boligbyggingen, men da må det fylles kraftig på med lånemidler. Lån til bygging av nye boliger bør økes fra 8 milliarder til 20 milliarder. Det koster knapt staten noe, men vil bety mye for boligbyggingen