Eiendomsmeglerskolen

Meny

Stikkord

Finn innlegg etter stikkord

Arkiv

Finn eldre innlegg

Foto: Solfrid Sande

Verdien av bolig

4. februar 2015

Boligkvalitet er også statistiske og tekniske størrelser. Boligprisene drives først og fremst av utviklingen i økonomien, ikke boligens kvaliteter i seg selv.

Årlig bygges cirka 25 000 nye boliger i Norge, og hvert år skifter cirka 120 000 såkalte bruktboliger eier. Storparten av handlene skjer gjennom Eiendom Norges medlemmer, og eiendomsmeglingsbransjen er i så måte en formidler av de beste kvalitetene i boligene. For det er de spesifikke kvalitetene som gjerne selger et objekt, enten det er størrelse, tomten, hage, badet, solforhold, balkong eller andre variabler.

Teknisk kvalitet

Vårt syn på kvalitet er noe annet enn hva arkitektene har i mente, for deres agenda i denne debatten handler i større grad om arkitektonisk kvalitet. Dette er etter vårt syn smaksvurderinger som vi ikke har så sterke meninger om. Dessuten er vår erfaring at det arkitektstanden fremholder som god arkitektur ikke alltid samsvarer med markedets oppfatning.

Selvsagt er estetikk viktig, men viktigere for eiendomsmeglingsbransjen er dokumentasjon av boligenes teknisk tilstand, fordi tvistenivået ved kjøp og salg bolig i Norge er for høyt. Å unngå tvister ved boligtransaksjon er også en kvalitet. Derfor har vi gått i bresjen for tekniske tilstandsrapporter og ansvarliggjøring av takstmannen ved et boligsalg. Dette vil både på kort og langt sikt gi bedre boligkvalitet.

Kvalitet som statistisk størrelse

Det er åpenbart at det bør være og er et forholdstall mellom prisen på boligen og hva du får for pengene. Dette forholdstallet er reflektert i Eiendomsmeglingsbransjens boligprisstatistikk, som vi utgir hver måned. Under ledelse av professor Erling Røed Larsen har vår leverandør Eiendomsverdi utviklet en metode som tar høyde for boligens kvaliteter i den statistiske beregningen av boligprisutviklingen fra måned til måned. For å gi et riktig bilde av boligprisutviklingen, ettersom antallet og type boliger som selges varierer, korrigeres det månedsvis for kvalitetene som boligtype, størrelse, etasje, tomtestørrelse, byggeår, eieform av tomt og bolig, beliggenhet, samt antall og typer av bygninger. Boligkvalitet er i så måte en høyst observerbar størrelse sett med statistiske briller.

Fundamentale forhold, ikke spekulasjon
Kvalitetene ved en bolig er imidlertid ikke den viktigste driveren i boligmarkedet, selv om den er statistisk målbar. Boligprisutviklingen drives først og fremst av fundamentale forhold i økonomien. I følge vår boligprisstatistikk har boligprisene i Norge steget med 85,4 prosent de siste ti årene. I 2014 steg boligprisene i Norge med 8,1 prosent. En gjenganger fra arkitektene, som hos professor Sven Erik Svendsen i Arkitektnytt 11/14, er at denne prisutviklingen skyldes såkalt spekulasjon. Dette er en påstand det er vanskelig å ta seriøst, fordi det er et faktum at boligprisutvikling i Norge kommer som et resultat av husholdningenes økte kjøpekraft og manglende boligbygging i perioden. Det er et nært forhold mellom den generelle økonomiske utviklingen og boligmarkedet. Derfor ser vi for eksempel nå en avdemping i boligmarkedet i Stavanger i kjølvannet av svekkede oljeinvesteringer og svakere arbeidsmarked. I tillegg spiller boligbyggingen inn på prisutviklingen, som vi nylig har sett i Kristiansandsregionen, hvor myndighetene har vært flinke til å regulere nok tomter. Ved høy boligbygging faller eller stabiliserer boligprisene seg.

Eiemarkedet

Riktignok spiller det faktum at å eie egen bolig, samt at investeringer i eiendom er forfordelt i skattesystemet, en rolle. Men vi tror i motsetning til arkitekt Børre Skodvin at den norske boligmodellen er positivt både for det norske samfunnet og den enkelte nordmann, fordi det er en demokratisering av eierskap. Når det gjelder profesjonelle investeringer i eiendom så er beskatning for disse kraftig strammet inn de senere årene, selv det fortsatt er forfordelt sammenlignet med aksjer og andre finansielle investeringer.

Viktigheten av investormarkedet
Investormarkedet i bolig- og eiendomsmarkedet må ikke undervurderes både for boligbyggingen og leiemarkedet. Å gjøre det mindre attraktivt å investere i bolig for profesjonelle vil trolig gi færre utleieboliger og høyere leiepriser. Dessuten er boligbyggerne i stor grad avhengig av investorer, fordi disse bidrar til kapital i nye prosjekter og er med på å realisere byggingen. I Norge gir bankene sjelden utbyggere anledning til å sette spaden i jorda før mer enn 60% av leilighetene i et prosjekt er solgt. I så måte bidrar såkalt eiendomsspekulasjon til at den norske arkitektstanden får nye oppdrag.

Denne praksisen gjør at vi i Norge ikke bygger boliger på spekulasjon, slik som vi har sett i Spania og Irland.  Til tross for dette er det behov for å bygge mange boliger i Norge i årene som kommer, hvis befolkningsveksten og sentraliseringen vedvarer.

For å møte markedets behov må det bygges boliger med ulike boligkvaliteter.

Av administrerende direktør Christian Vammervold Dreyer og kommunikasjonssjef Erik Lundesgaard, Eiendom Norge.

Denne kronikken sto opprinnelig på trykk i Arkitektnytt nr. 1, 2015.