Eiendomsmeglerskolen

Meny

Blogg

Eiendommelige meninger

Skrevet av:

Leif J. Laugen

Leif J. Laugen er administrende direktør i Eiendomsmegler Krogsveen AS og styremedlem i Eiendom Norge.

Stikkord

Finn innlegg etter stikkord

Arkiv

Finn eldre innlegg

Vår på Tjuvholmen i Oslo.

Vårflommen i boligmarkedet

6. juni 2014   Leif J. Laugen        

Med våren kommer vårflommen. Slik er det også i boligmarkedet.

Jeg kan bekrefte at det har vært en svært hektisk tid, og det er det for så vidt stort sett i mai.

Men med en økning i antall solgte enheter på over 12 % fra i mai i fjor, så er det klart at det er mye som skjer og har skjedd den siste tiden. Og: Det er stor aktivitet over hele landet. Bare 2 av 19 fylker har omsetningsnedgang (Telemark og Sogn og Fjordane). Oslo har eksempelvis en volumvekst på 15 % fra mai 2013, slik at nedgangen i aktivitet på 6 % i hovedstaden per april nå er  endret til en nedgang på bare 3 %.

I nybyggmarkedet er aktiviteten svakere, men det er viktig å huske at antall enheter nybygg omsatt gjennom megler utgjør 20- 25 000 enheter årlig, mens bruktmarkedet er på om lag 100 000 – så det er bruktmarkedet som dominerer boligmarkedet.

På linje med mange andre meglerkjeder så erfarer vi i Krogsveen at aktiviteten er på topp – og at det aldri har blitt solgt flere enheter de første 5 måneder av ett år enn akkurat i år. Og vi opplever at det som legges ut – i svært stor grad blir solgt.

Gradvis selges også det som har blitt liggende en stund, og kanskje til og med overvintret. Det ser vi blant annet av liggetiden på det som blir solgt. Mange synes kanskje at 36 dager er mye – og det er det hvis man sammenligner med de siste 3-4 årene. Men her er det viktig å tolke tallene riktig. Det er den gjennomsnittlige liggetiden på det som har blitt solgt i måneden. Det vil altså si at hvis det blir solgt mye av det som har ligget en stund, så bidrar det isolert sett til å dra opp liggetiden. Hvis det ikke hadde blitt solgt, så ville altså liggetiden blitt lavere, paradoksalt nok. Det så vi i Tromsø da de kom ut av sin forsinkede finanskrise for 3-4 år siden og det ble solgt leiligheter som hadde overvintret både to og tre år, liggetiden spratt opp selv om markedet løsnet.

Sånn sett gir det nok mer mening å følge det som ikke er solgt (figur side 11 i rapporten) – og den utviklingen bekrefter analysen om at det som ligger til salgs i gjennomsnitt blir ferskere og ferskere.

En annen viktig indikator er antall bruktboliger til salgs på Finn.no. Denne svinger jo i stor grad fra måned til måned. Men hvis vi rensker for denne sesongeffekten, så kan vi legge merke til at antallet sammenlignet med i fjor har vært gradvis synkende. Det skjedde noe i slutten av november, og deretter så har dette gapet, altså differansen mot samme tidspunkt året før trendet nedover selv om det er en humpete vei. Vi var ved slutten av mai på laveste nivå siden august i fjor. En differanse på ca 1500 enheter, altså ingen alarmerende forskjell nå. Den var oppe i over 4000 i oktober/november i fjor.

Høy «likviditet» i boligmarkedet er et samfunnsgode – i den forstand at det er verdifullt for forbrukerne. For selgerne – så er det åpenbart: De får solgt, raskt og effektivt – og det er jo ofte det som en selger er opptatt av – når man har fokus på det man har kjøpt et annet sted eller har fokus på å kjøpe noe som tilfredsstiller behovene på en bedre måte

For kjøperne – så er det selvfølgelig gunstig å ha mer å velge i.

Hvis man lurer på hvordan manglende «likviditet» i boligmarkedet fungerer, så trenger man ikke å dra lengre enn til Danmark for å sjekke ut hva det gjør med mobiliteten i samfunnet og økonomien for øvrig. Med 10 ganger så lang omsetningstid så kjennes det på kroppen.

***

Til slutt en runde innom bankene – og deres påvirkning på boligmarkedet.

Omslaget vi hadde ved årsskiftet – hvor vi i realiteten gikk fra en periode (3 måneder) med en årlig prisfallsrate på 12 % til en årlig prisstigningsrate på 5-6% (4 måneder) – alt er da rensket for sesongforstyrrelser, var ekstremt kraftig på kort tid, nemlig 18% omslag i årsrate.

Mye av opprinnelsen til dette og det sterkere markedet vi har opplevd utover våren – med en opplevelse av fast grunn under føttene hos folk som har planer om å bevege seg i boligmarkedet – finner vi i bankene og hos finansmyndighetene.

La meg nevne fire faktorer:

1. Bankene vred fokus fra kapitaldekning til vekst så snart de innså at inntjeningstakten gjorde at de kom til målet raskere enn ventet

2. Finansministeren signaliserte en viss utsettelse i ett av kravene. Finansministeren meldte i begynnelsen av februar at bankene godt kunne praktisere fleksibilitet i større grad enn det Finanstilsynet hadde basert sin oppfølging på. Norges Banks undersøkelse om bankenes praktisering av lånevirksomhet viser at lettelser i kredittgivingen har funnet sted.

3. Fast grunn under føttene er ikke bare noe forbrukerne føler på.  Det gjelder i vel så stor grad bankene, som jo må ha veldig store boligverdier knyttet opp i pantesikkerheter. Det er klart at det også her er psykologiske effekter ute og går. Med dommedagsprofetier om både 20 og 40% prisnedgang, så kan jo en stakkars banksjef bli skremt!

4. Det siste er renten. Med vekstbudskap fra banksjefene – så blir det kamp om markedsandeler igjen i lånemarkedet (alle i samme retning) – og da er renta et naturlig våpen. Og gir ytterligere signal til forbrukere/boligeiere om gode utsikter.

Til sammen blir dette en ganske sterk cocktail som forklarer det kraftige omslaget og den etterfølgende utviklingen!

***

Avslutningsvis noen ord om boligprisstatistikken, i og med at det presenteres prisstatistikker fra både den ene, andre og tredje aktøren i disse dager.

Det vi presenterer er basert på nesten alle salg gjennom megler og advokat. Det betyr at alle andre prisstatistikker utgjør bare delmengder av Eiendom Norges statistikk. Altså går de inn i og utgjør gjennom det en mindre komponent av den samlede statistikken vi presenterer.

Det fins ingen kjede som har større markedsandel enn 20% av den samlede omsetning i landet – hvilket betyr at alle andre statistikker altså er «utvalgs»-undersøkelser som alltid har fare for utvalgsskjevheter og dermed ikke representerer det samlede markedet. Det kan gjelde geografi, objekttype også videre. De fleste «alternative» statistikkene presenteres av kjeder som er vesentlig mindre enn 20%. Og da blir faren for skjevhet ennå større. I tillegg behandles alle vår observasjoner på en enhetlig måte – altså det er samme statistiske modell som anvendes på alle data – både fra disse kjedene med egne statistikker og alle andre meglerkjeder og advokater. Her er det faktisk store forskjeller på metodikk!

Så hvis dere er forvirret av forskjellige prisobservasjoner (som er forståelig) – så vær ikke i tvil om hva som er den komplette kilden! Det er bare SSB som har det samme statistiske grunnlaget for sin kvartalsvise prisstatistikk, og det er jo ikke så merkelig – det er akkurat de samme salgene som rapporteres fra meglerne til SSB som til Eiendomsverdi og Eiendom Norge for bearbeidelse.

Denne presentasjonen ble holdt på pressekonferansen på Eiendom Norge boligprisstatistikk 4. juni, 2014.