Eiendomsmeglerskolen

Meny

Blogg

Eiendommelige meninger

Skrevet av:

Christian Vammervold Dreyer

Christian V. Dreyer er administrende direktør i Eiendom Norge.

Stikkord

Finn innlegg etter stikkord

Arkiv

Finn eldre innlegg

Christian V. Dreyer under frokostmøte hos Civita. Foto: Erik Lundesgaard

Trenger vi mer boligpolitikk?

24. oktober 2017   Christian Vammervold Dreyer        

- I aller høyeste grad, sier Eiendom Norge-direktør, Christian V. Dreyer

Innlegget ble først presentert under Civitas frokostmøte 24. oktober.

La meg begynne å fastslå følgende: Boligpriser er politikk.

Innretningen av skattesystemet, regulering av kreditt, penge- og finanspolitikk, plan- og byggesaksprosesser, kommunegrenser og samferdsel har en innvirkning på boligprisene.

Hvorfor er boligpriser viktig?

For det første vet vi at et fall i boligprisene over tid bidrar til betydelig fall i boligbyggingen, noe som over tid kan få en større effekt i sysselsettingen i byggenæringen og beslektede næringer. Dette vil være utfordrende for veksten i norsk økonomi. Dernest vil et større boligprisfall påvirke husholdningens handlingsmønster, går for stor del av befolkning over i sparemodus så kan det få vesentlig større effekt i norsk økonomi enn kun for de som jobber inn mot bolig- og byggesektoren.

Det at boligpriser er politikk finnes det mange eksempler på:

Avdempingen i det norske boligmarkedet i 2013 skyldtes primært en innstramming i Startlånsordningen, Finanstilsynets skjerpete egenkapitalkrav og de internasjonale Basel-kravene til kapitalbuffer hos bankene.

I en undersøkelse fra NIBR er det blitt dokumentert at startlånsordningen før omleggingen i 2014 bidro til høyere boligpriser og ikke flere boliger.

Og i 2017 har vi sett at boligprisene har falt kraftig parallelt med at den nye boliglånforskriften ble innført fra og med 1. januar.

For lite reguleringsfokus

Politikk kan altså ha både tilsiktede og utilsiktede virkninger på boligprisene.

De overnevnte eksemplene er politikk som påvirker etterspørsel-siden.

Det finnes også politikk som påvirker tilbudssiden, altså boligbygging, og på tilbudssiden har Eiendom Norge minst EN kjepphest.

Og det er at kommunene er en markedsregulator av tilbudssiden i boligmarkedet. For få kommuner har tatt dette innover seg. For få ser at deres adferd gjennom både hvor fort de regulerer og hva de regulerer har stor innvirkning på boligmarkedet og dets prisutvikling.

Som eksempel har Plan- og bygningsetaten i Oslo hatt for lite fokus på å regulere nok boliger i takt med den massive befolkningsveksten i perioden 2006-2016, en viktig årsak til den spesielt sterke boligprisutviklingen i byen.

Konsekvensen er at det er blitt bygget for få boliger i Oslo i en lengre periode.

Kommunene må lære

Men vi kan nå glede oss over at det for første gang på lenge ser ut til å være god balanse mellom tilbud og etterspørsel i Oslo og Akershus, noe som bidrar i stor grad til at boligprisutviklingen nå utvikler seg vesentlig svakere.

Den åpenbare erkjennelsen er at det er nær sammenheng mellom boligbygging og boligprisutvikling. Det viser både erfaringer fra enkelte norske byer og internasjonal forskning.

Eksempelvis var både Kristiansand og mange Rogalands-kommuner offensive i å tilrettelegge for boligbygging før oljebremsen, noe som bidro til mer moderat boligprisutvikling her selv med stor etterspørsel.

Et internasjonalt eksempel er forskning fra professor Albert Saiz ved MiT i USA som viser en nær sammenheng mellom graden av offentlige reguleringer, boligbygging og boligprisutvikling. I amerikanske byer med lite offentlig reguleringer har prisutviklingen være mer moderat, enn i områder hvor å bygge nye boliger er mer komplekst grunnet offentlige krav.

Norske kommuner må ta læring av dette, de må bli mer offensive i rollen som markedsregulator og byplanlegger, og det i samarbeid med de nye regionene og staten.

I så måte var stortingsmeldingen og regionreformen i 2016 fra boligminister Jan Tore Sanner et tegn på en positiv utvikling.

Der ble det påpekt at dagens fylker og kommuner har anledning til å ta større ansvar for den regionale planleggingen (arealpolitikk), men kun i liten grad benytter seg av denne muligheten.

Viktigheten av nettopp den regionale planleggingen, og fylkene og kommunenes rolle i dette arbeidet kan etter mitt syn ikke undervurderes.

Eksempelvis har Oslo kommune og den mektig plan- og bygningsetaten sviktet i denne sammenheng. Etaten har gjennom etter vårt syn i for stor grad lagt vekt på deres eget syn på kvalitet fremfor volum i reguleringsprosesser i Oslo.

Ignorerer signaler

Gang på gang har vi sett at etaten tar prosessene i egne hender og enten kutter dramatisk i antall enheter i større prosjekter eller bruker tid på å fremme egne reguleringsplaner, såkalt alternativ plan. Man kan jo stille spørsmål om det er riktig ressursbruk at etatsverket skal utvikle alternative planer? Eksemplene på alternative planer er mange: Frysja, Hoff og Filipstad.

I dagens Plan- og bygningslov har fylkene, som regjeringen påpeker i regionsmeldingen, hjemmel for å legge til rette for boligbygging i takt med boligbehovet, og å ta et overordnet ansvar for den regionale planleggingen. I fortettingsdebatten i Oslo er det kommet polariserte syn, også fra etatsverket, om å vektlegge det de definerer som boligkvalitet under mantra: «Oslos befolkning fortjener bedre enn moderne gråbeingårder.»

En argumentasjon det er grunn til å dvele litt ved, fordi jeg ofte opplever at slike utsagn vulgariserer byutviklingsdebatter:

For det første er det ikke mulig å bygge boliger i dag med så dårlig kvalitet som gråbeingårdene fra 1800-tallet. For det andre ignoreres både lokale og nasjonale politiske signaler om økt boligbygging og fortetting ved å i stedet for å fokusere på boligkvalitet.

Den generelle betraktningen er at det bør være mulig å være opptatt av både volum og kvalitet.

Stort uutløst potensial

En annen kjepphest Eiendom Norge har er behovet for en statlig tomtepolitikk.

Mens norske kommuner eier relativt lite tomteareal i Norge, er statens underliggende etater besitter av store tomtearealer i norske byer.

Koordinert bruk av statlige tomter har et stort uutløst potensial for norsk arealpolitikk. Det er vesentlig at statlige sektorinteresser som besitter store og sentrale tomter fatter beslutninger som også er god byutvikling, og da kanskje spesielt innenfor samferdselssektoren og sykehus-sektoren.

Et eksempel er regjeringens godkjenning av Helse-Sørøsts vedtak om nytt sykehus på Brakerøya i Drammen sommer 2016. Beslutningen er godt nytt både for sykehustilbudet og boligmarkedet, det bidrar nemlig til byutvikling av fjordbyen i Lier og Drammen kommune.

Skrekk-eksempel

For få dager siden opplevde vi et skrekk-eksempel av et forslag til lokalisering av et nytt sykehus da sykehuset Innlandet foreslår nå i bygge et nytt sykehus midt i veikyss ved Moelv. Ikke bare er det i strid med byordførerne i Hedmark og Oppland sine ønsker. Det er også i strid statens retningslinjer for areal- og transportutvikling. Jeg siterer:

«Utbyggingsmønster og transportsystem bør fremme utvikling av kompakte byer og tettsteder, redusere transportbehovet og legge til rette for klima- og miljøvennlige transportformer».

Regjeringen kan ikke akseptere Sykehuset Innlandets ønsker. Særlig etter fadesene med plassering av sykehusene i Østfold og Møre og Romsdal «in the middle of nowhere» midt mellom to byer.

Et annet åpenbart eksempel er at store sentrale arealer innenfor samferdselssektoren brukes til det jeg vil kalle togsoving.

Se til Trondheim

I Oslo, både i Lodalen og på Frognerstranda brukes enorme, sentrale tomteområder til dette. I Trondheim og Bergen legger godsterminaler beslag på store arealer i sentrum av byene.

I Trondheim har staten nylig tatt fremtidsrettete grep. I 2014 vedtok regjeringen å frigjøre sentrale tomtearealer på Brattøra og Nyhavna fra gods og havnevirksomhet til byutvikling. Det lover godt for utviklingen av Trondheim i årene som kommer.

I Bergen kan det gjøres tilsvarende grep ved flytte godsterminalen ut av sentrum, og gjøre store tomteområder ved Bergen stasjon og rundt naturskjønne Store Lundgårdvann tilgjengelig for byutvikling. Da kan området igjen bli rekreasjonsområde for byenes innbyggere, slik det var før andre verdenskrig. I kombinasjon med utvikling av de gamle havneområdene i byen og området rundt Store Lundgårdsvann, kan Bergen bli en tettere og bedre by.

Boligbygging og arealplanlegging kommer til å bli en stadig viktigere problemstilling i det norske samfunnet i årene og tiårene som kommer.

Etterlyser en utredning

Derfor må Staten på tvers av etatene se hva den kan gjøre for å frigjøre sentrale tomter mange statlige etater besitter til bolig og byutvikling. Dette er høyst nødvendig, ikke for å bare bygge nok boliger i Norge, men også for å oppfylle de forpliktelsene politikerne har gitt seg selv i Klimaforliket.

Jeg etterlyser en utredning fra statsråd Jan Tore Sanners hånd for mer optimal bruk av statens tomter.

Regjeringen og boligminister Jan Tore Sanner har levert i boligpolitikken i perioden 2013-17, og gjennomføringsevnen gjør at jeg har store forventninger til de neste fire årene. Nå som Regjeringen mer eller mindre har gjennomført det de lovet i boligpolitikken i Sundvolden-plattformen, så bør følgende saker prioriteres i kommende regjeringsperiode:

Denne er en koordinert bruk av statens tomter, slik jeg nevnte.

Den andre er at Statsråd Sanner får ytterligere ansvar som boligminister. Boligpolitikken har behov for samordning ved at flere boligrelaterte lover overføres til Kommunal- og moderniseringsdepartementet. Eiendom Norge ser klare synergier både innen forenklinger og kvalitet i lovarbeidet ved at boliglover flyttes til KMD, da spesielt Avhendingsloven, Bustadssoppføringslova, Tinglysningslova og Sameielova.

Det tredje er at regjeringens gjør som justisminister Amundsen har varslet, og etablerer et profesjonsansvar for takseringsbransjen. Dette er viktig for å få en tryggere bolighandel.

Det fjerde er at dokumentavgiften ved kjøp og salg av bolig avskaffes.

Unødvendig flytteskatt

Det har skjedd mye med boligbeskatningen i perioden 2013-17, men vi mener det fortsatt er behov for betydelige forbedringer, da Scheel-utvalget som utredet skattereformen foreslo å fjerne dokumentavgiften.

Med økende boligpriser har innkrevingen av dokumentavgift økt betydelig de senere årene, og ved kjøp av den norske snittboliger til cirka 3 millioner må det nå betales 75.000 kroner i dokumentavgift, og det uten at avgiften går til å betale for en konkret offentlig tjeneste.

Det er uheldig at en stor andel av den samlede boligbeskatningen i Norge utløses ved flytting.

Å fjerne dokumentavgiften for den enkelte som bytter bolig vil være svært positivt, samt at boligbeskatningen slik kan få en mer rettferdig innretning.
Dokumentavgiften rammer særlig unge og unge voksne i etableringsfasen og reduserer deres kjøpekraft.

Nordmenn i gruppen 20 til 40 år er de som flytter mest i Norge og denne gruppen betaler derfor en uproporsjonal stor andel av dokumentavgiften og derav også den samlede beskatningen av bolig i Norge.

Så er det behov for mer boligpolitikk?

Ja, i aller høyeste grad!