Eiendomsmeglerskolen

Meny

Blogg

Eiendommelige meninger

Skrevet av:

Christian Vammervold Dreyer

Christian V. Dreyer er administrende direktør i Eiendom Norge.

Stikkord

Finn innlegg etter stikkord

Arkiv

Finn eldre innlegg

Skjermdump: stortinget.no

– Ta hensyn til økonomien og den norske boligmodellen

14. Mai 2018   Christian Vammervold Dreyer        

- Vesentlig at myndighetene følger utviklingen i boligmarkedet tett, sier direktør Christian V. Dreyer i Eiendom Norges høringssvar til Finansmarkedsmeldingen 2018.

Eiendom Norge deler myndighetenes bekymringer om at en vedvarende oppgang i husholdningens gjeld skaper en risiko for finansiell ustabilitet. Det er godt dokumentert i forskning at gjeldsoppbygningen målt mot bruttonasjonalprodukt kan foregripe resesjoner i økonomien, senest i en artikkel av Mian, Sufi og Verner fra november 2017 i Quarterly Journal of Economics. Dette illustrerer den finansielle risikoen ved en for sterk gjeldsoppbygning, og viser nødvendigheten av å regulere gjeldsnivået gjennom boliglånsforskriften.

Begrunnelsen for boliglånsforskriften vil imidlertid endre seg i takt med økte renter og endringer i andre fundamentale faktorer, og trolig vil høyere renter i seg selv på lengre sikt redusere gjeldsveksten. Det er derfor vesentlig at myndighetene følger boligmarkedet tett, og vurderer begrunnelsen for forskriften mot utviklingen i boligpriser, gjeld og andre fundamentale faktorer.

De siste årene har boligprisene i Norge vært gjennom store svingninger. Etter en rekordsterk prisoppgang i 2016 falt boligprisene betydelig i 2017. Dette er det sterkeste boligprisfallet i Norge siden finanskrisen. Så langt i 2018 viser Eiendom Norges boligprisstatistikk en sterk boligprisoppgang, primært drevet av en oppgang i Oslo. Hvis denne utviklingen fortsetter vil fallet i boligprisene i 2017 være hentet inn igjen før sommeren.

Lavt rentenivå

Boligprisfallet i 2017 korrelerte med innføringen av den reviderte boliglånsforskriften fra 1. januar 2017. Selv om det foreløpig ikke er påvist en årsakssammenheng mellom den nye boliglånsforskriften og boligprisfallet i 2017, så er det grunn til å anta at det er en sammenheng i kombinasjon med andre faktorer som økt boligbygging og redusert befolkningsvekst. Det er også sannsynlig at usikkerheten knyttet til forskriftens tolkning og virkeområde i kombinasjon med strengere krav og egne regler for Oslo kan ha bidratt til å stramme mer inn på kredittgivningen enn vilkårene i forskriften faktisk åpner for.

Det lave rentenivået og solid lønnsvekst over mange år har resultert i at kjøpekraften hos husholdningene er stor. Husholdningene har benyttet den sterke kjøpekraften til å handle eiendom, og med økte priser så styrkes egenkapitalen i eksisterende bolig, som igjen skaper rom for ytterligere investeringer i eiendom. Resultatet er at gjelden har kommet opp på høye nivåer, og i en slik tid er regulering av kreditt med pant i bolig gjennom boliglånsforskriften dessverre nødvendig.

Selv om forskriftens hensikt ikke er å regulere selve boligprisutviklingen, men gjeldsopptaket, må den etter vårt syn også i praksis forstås som en regulering av boligprisutviklingen, da det er godt dokumentert at det er nær sammenheng mellom gjeld og boligprisene.

Mer fleksibilitet

Det er krevende å fastslå hva som er et riktig boligprisnivå. Men fra tidligere boligprisfall i Norge i 2007/08 og 2013 vet vi at kredittpraksis har stor betydning for boligprisene. For å unngå store svingninger i boligmarkedet utløst av tilgang på kreditt, er Eiendom Norge opptatt av en viss stabilitet i kredittreguleringer.

Eiendom Norge støtter derfor Finanstilsynets forslag til ny boliglånsforskrift fra 1. juli 2018 med unntak av innstramningen i fleksiblitetskvoten fra 10 til 8 prosent. Vi mener den nasjonale grensen bør være 10 prosent, til tross for at bankene i snitt ifølge utlånsundersøkelsen ligger godt under denne.

Boligpriser påvirkes av politikk, og derfor er stabile rammevilkår for kreditt til boligmarkedet viktig sammen med en lange rekke andre politikk-områder som påvirker både etterspørsel og tilbudssiden i boligmarkedet. Eksempler på dette er innretningen av skattesystemet, plan- og byggesaksprosesser, kommunegrenser og investeringer i samferdsel og infrastruktur.

Kommunene har et ansvar

Det er blant annet lite belyst at kommunene er en markedsregulator av tilbudssiden i boligmarkedet. For få kommuner har tatt dette innover seg, og for få ser at deres adferd gjennom både hvor fort de regulerer og hva de regulerer har stor innvirkning på boligmarkedet og dets prisutvikling.

Det er nær sammenheng mellom boligbygging og boligprisutvikling. Det viser erfaringer fra enkelte norske byer og internasjonal forskning. Eksempelvis var Kristiansand og mange Agder-kommuner offensive i å tilrettelegge for boligbygging før oljebremsen, noe som bidro til mer moderat boligprisutvikling her selv med stor etterspørsel.

Et internasjonalt eksempel er forskning fra professor Albert Saiz ved MiT i USA som dokumenterer en nær sammenheng mellom graden av offentlige reguleringer, boligbygging og boligprisutvikling. I amerikanske byer med lite offentlige reguleringer har prisutviklingen vært mer moderat, enn i områder hvor det å bygge nye boliger er mer komplekst grunnet offentlige krav.

Avhengig av et dynamisk boligmarkedet

På Østlandet hvor prisveksten i Norge har vært størst, har også befolkningsveksten på samme tid vært stor og boligbyggingen lav. Mange av kommunene på Østlandet har vært lite proaktive i å regulere tilstrekkelig antall boliger. Dette er faktorer som skal tilsi vekst i boligprisene.

Et velfungerende boligmarked er avhengig at både en velfungerende kreditside og en tilførsel av nye boliger som møter boligbehovet. Boligbehovet er dynamisk og vil svinge i takt med befolkningsutviklingen, slik vi nå de siste årene har sett at befolkningsveksten har avtatt betydelig. Uavhengig av boligbehovet må kommunene som markedsregulator være offensive og sørge for at de har en reguleringsreserve som til enhver tid kan møte boligbehovet.

En for sterk boligprisutvikling er bekymringsfullt av flere grunner. Hensynet til finansiell stabilitet er en side av saken; målet om at nordmenn skal eie egen bolig en annen. 8 av 10 nordmenn eier til en hver tid sin egen bolig, og denne eierlinja har tjent oss godt.

Det er viktig å opprettholde at det brede lag av nordmenn også i fremtiden eier egen bolig, da dette gir jevnere fordeling av formuesgodene i samfunnet. Selveie stimulerer til mer sparing, og ifølge en svensk studie har det også positiv effekt på deltagelse i arbeidslivet og produktivitet.

Mer rettferdig boligbeskatning

Skal vi opprettholde den norske boligmodellen i fremtiden er det vesentlig at det både bygges nok boliger og at folk med normale inntekter faktisk kan få lån til å kjøpe egen bolig.

Av den grunn har Eiendom Norge foreslått en nær provenynøytral innretning av boligbeskatningen, som senker terskelen for å kunne bli boligeier og videre etablering i boligmarkedet.

Forslaget er å fjerne kommunal eiendomsskatt og dokumentavgiften og proporsjonalt øke formuesbeskatningen av primærbolig. Dette vil gjøre boligbeskatningen mer rettferdig og samtidig senke terskelen for å bli boligeier og ta del i velferdsgode nummer én i det norske samfunnet, nemlig egen bolig.

Dette forslaget vil gjøre boligbeskatningen mer bærekraftig og i tråd med innvendingene fra IMF og OECD, samtidig som det vil opprettholde den norske boligmodellen og eierlinja i norsk boligpolitikk.

Svakheten med dagens innretning av boligbeskatningen, hvor en stor del av beskatningen gjøres via dokumentavgift og kommunale eiendomsskatt er tydelig.

Dokumentavgiften er urettferdig og usosial, og er i realiteten er en flytteskatt som rammer særlig unge i etableringsfasen, fordi de mellom 20 og 40 år er de som bytter bolig oftest i Norge.

Den kommunale eiendomsskatten på sin side varierer til dels stort fra kommune til kommune både på bolig og fritidsbolig, og tar verken hensyn til gjeld tilknyttet eiendommen eller skattebetalerens inntekter. I mange kommuner har eiendomsskatten nå blitt en betydelig utgift for husholdningene.

Scheel-utvalget (NOU 2014: 13 Kapitalbeskatning i en internasjonal økonomi) konkluderte på en tilsvarende måte med at dokumentavgiften er til hinder for mobilitet i arbeidsmarkedet og at kommunal beskatning av eiendom er uheldig.

Beregninger fra NyAnalyse har gjort for Eiendom Norge viser at på grunn av innslagspunktet for formueskatt og fradraget for gjeld vil gjennomsnittlige boligeiere så vidt komme i formueskatteposisjon med full verdsetting av primærbolig.  Øker man samtidig innslagspunktet for formuesskatt vil en større andel av norske boligeiere fortsatt skjermes. Dette vil dessuten være positivt for skattefloken med formuesskatt på såkalt arbeidende kapital.

Etter Eiendom Norges syn må vi utforme politikk som både tar hensyn til finansiell stabilitet, boligforsyning, fornuftig beskatning av eiendom og eierlinja i den norske boligmodellen.