Eiendomsmeglerskolen

Meny

Fagartikler

Skrevet av:

Chriss Bjorøy

Bjorøy er partner i advokatfirmaet Riisa & Co. Hans fagområde er primært fast eiendom.

Stikkord

Finn innlegg etter stikkord

Arkiv

Finn eldre innlegg

Renter av klientmidler – Hvem eier rentene?

23. februar 2016

Hva er reglene for håndtering av rentene fra klientmidler i eiendomshandler?

1. Innledning

I forbindelse med et foredrag jeg nylig hadde for eiendomsmeglingsbransjen kom det frem en rekke spørsmål knyttet til eierskap til renter på klientkonto. I lys av dette har jeg funnet det hensiktsmessig å utrede noen av de problemstillinger som kom opp i den forbindelse, og gi en generell redegjørelse for rentereglene i eiendomsmeglingsloven.

I det følgende vil jeg kort redegjøre for de rettslige grunnlag som foreligger for renteberegningen, samt de særskilte problemstillinger som kan dukke opp i anledning fordelingen av renter mellom selger og kjøper i de enkelte typetilfeller.

2. Utgangspunktet for rentefordelingen

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 3-2 (2) at
” Klientmidler tilhører den som har innbetalt eller overlevert disse til foretaket eller advokaten, inntil de er brukt på den måten som er avtalt”.

I eiendomsmeglingsforskriften § 3-10 (3) fremgår det videre at klientmidler skal plasseres til høyest mulig rente, som i sin helhet skal godskrives klientene. Merk her at Finanstilsynet i rundskriv 7/2014 forutsetter at rentebetingelsene knyttet til konto følges opp, minimum årlig, slik at en sikres markedsmessig rente.

I forskriftens § 3-10 (4) har vi videre regler om når rentene skal utbetales. Dette skal vi komme tilbake til senere.

Innledningsvis kan vi dermed konstatere at renter av klientmidler også er klientmidler, og at de tilhører den som har innbetalt disse til klientkonto frem til de er brukt som avtalt. Etter at pengene er brukt som avtalt, tilhører disse (og rentene av disse) mottakeren av midlene.

2.1 Når er klientmidlene brukt som avtalt?

Dette spørsmålet har tradisjonelt blitt antatt løst med bakgrunn i avtalen mellom partene, supplert med bakgrunnsretten. Det avgjørende vurderingstema er når partenes ytelser bytter eier.

I bustadoppføringstilfellene, hvor både tomt og bolig overdras samtidig, har det med bakgrunn i senere tids rettspraksis blitt antatt at ytelsestidspunktet er når kjøper får tinglyst hjemmel til eiendommen. Det følger her av § 46 at ved avtaler som omfatter rett til grunnen kan entreprenøren kun kreve betaling mot hjemmelsoverføring. I Rt. 2013 s. 1541 uttaler flertallet at
” Jeg er på denne bakgrunn kommet til at selger ikke har krav på oppgjør på kjøpesum før hjemmelen er tinglyst på kjøper, jf. bustadoppføringslova § 46, med mindre det er stilt garanti. Før tinglysningstidspunktet har kjøper instruksjonsrett til oppgjøret på meglers klientkonto. Etter at skjøte er tinglyst, sitter megler med oppgjøret på selgers vegne”.

Dette synspunktet har blant annet sammenheng med en uttalelse fra lovavdelingen 29.10.2007 hvor samme standpunkt forfektes (men hvor lovavdelingen egentlig bare viser til Finanstilsynets syn).
Således er det med bakgrunn i denne kjennelsen først ved hjemmelsoverføring, og ikke ved overtakelsen, at kjøpesummen (og dermed rentene) skifter eierskap i disse tilfellene. Merk her også at konsekvensen av dette er at kjøpers instruksjonsrett over midlene på meglers konto i disse tilfellene i utg.pkt er i behold helt frem til hjemmelsoverføringen jf. Rt. 2013 s. 1541.

Det skal bemerkes at kjennelsen, som også gjaldt kjøpers instruksjonsrett, er avsagt under dissens 3-2. Mindretallets synspunkt om at overtakelsen skal være avgjørende, og ikke hjemmelsoverføringen, er at en samtidig overføring av ytelser best kan foretas ved overtakelsen (slik som var tilfellet i avhendingstilfellene, se under), og at skjøte, under henvisning til forarbeidene, da ”er…gjeve” kjøper ved utfylling og overlevering til megler selv om det ikke ennå er tinglyst. Dette siste utrykket er dog basert på uttalelser i forarbeidene om blancoskjøtetilfeller, og det kan således diskuteres hvilken overføringsverdi det skal ha i dette tilfellet.

Et annet synspunkt som er forfektet av andre er at kjøper etter overtakelsen ikke kan kreve pengene tilbakebetalt fra megler uten selgers samtykke. Hans instruksjonsrett over pengene er således begrenset, og det forhold at han skal ha krav på rentene frem til hjemmelsoverføring vil kunne tilføre kjøper en uventet (og uberettiget) fordel. Således kan det ikke utelukkes at dette spørsmålet kan komme på spissen senere.

I tilfellene der tomten overdras før boligen er oppført, vil det være partenes avtale om betaling som regulerer forholdet. Her følger det av bustadoppføringsloven § 47 at avdrag kun skal betales i den utstrekning verdien av arbeid utført på tomten tilsvarer det som skal betales, og i den grad slike avdrag innbetales til meglers konto vil nok renter av midlene måtte tilfalle kjøper helt frem til utbetalingstidspunktet med mindre det på forhånd er helt klart at verdien av arbeidet som er utført minst tilsvarer det beløp som skal innbetales. Merk her at megler i slike tilfeller har plikt til å innhente dokumentasjon på at dette er tilfelle, med mindre kjøper samtykker. I praksis vil det derfor være enten tidspunktet for mottatt dokumentasjon eller avgitt samtykke fra kjøper som vil være styrende for hvem som eier rentene i slike tilfeller dersom beløpet er innbetalt meglers konto.

Alternativt vil midlene (og rentene) kunne anses å være selgers midler på et tidligere tidspunkt, dersom det er stilt garanti etter § 47 tredje ledd. Det avgjørende tidspunkt må da være tidspunktet for garantistillelsen. Merk her at dersom det er opptjent renter på klientkonto som tilhører kjøper (typisk hvis garanti er stilt etter at kjøper har innbetalt forskuddet til meglers konto), så må garantien i slike tilfeller også omfatte rentebeløpet jf. Finanstilsynets brev av 28. januar 2011. Kjøpers forskudd vil da også bli tilsvarende høyere.

I bustadoppføringstilfellene kan det også tenkes å foreligge et unntak fra ovennevnte utgangspunkt dersom det er tale om overdragelse til kjøper på blancoskjøte. Det følger her av bustadoppføringslovens forarbeider at likestilt med hjemmelsoverføring er at forbruker har fått skjøtet overlevert (er…gjeve forbruker).

I Rt. 2013 s. 1541 gikk høyesterett ikke nærmere inn på denne problemstillingen (bortsett fra mindretallets uttalelser som tillegger forarbeidene vekt i forhold til selve ytelsestidspunktet), men det er å anta at lovens ordlyd ”hjemmelsoverføring” ikke er til hinder for kjøp på blancoskjøte også i slike tilfeller (noe som for så vidt er forutsatt også av Finanstilsynet med noen reservasjoner).

Tidspunktet for klientmidlenes overgang, og retten til rentene, må da sannsynligvis være ved overlevering av skjøte fra megler til kjøper hvilket også Finanstilsynet synes å ha lagt til grunn i rundskriv 7/2014 (mindretallet i Rt. 2013 s. 1541 har en annen oppfatning da de mener et skjøte er gitt kjøper allerede ved overtakelsen). Merk dog at megler i et slikt tilfelle har en utvidet informasjonsplikt, og må dokumentere aksept av risiko fra avtalens parter knyttet til bruk av blancoskjøte.

I avhendingstilfellene har ytelsestidspunktet tradisjonelt blitt oppfattet som ved overtakelse av eiendommen, se blant annet forarbeidene til endringslov av 11.04.2014. Dette var da samtidig antatt bestemmende for eierskapet til rentene.

I Rt. 2006 s. 31, som gjaldt kjøpers instruksjonsrett over klientmidler, uttalte blant annet Høyesterett under henvisning til avhendingslovens forarbeider at
” Det rettslige utgangspunkt er således at når kjøper har innbetalt kjøpesummen til megleren og på det grunnlag fått overta eiendommen, mister kjøperen sin rådighet over kjøpesummen og kan ikke lenger instruere megler om å holde tilbake deler av beløpet på grunn av mangler”.

Saken gjaldt som nevnt kjøpers instruksjonsrett over kjøpesummen, men tilsvarende løsning har blitt antatt å gjelde også for renter av klientmidler. Når kjøper mister instruksjonsretten mister han også rådigheten over klientmidlene, og rentene som opptjenes etter dette tidspunkt.

I 2014 ble imidlertid eiendomsmeglingsloven endret ved at det i § 6-9 tredje ledd ble tilføyd en bestemmelse som sa at kjøpesummen også i avhendingslovens tilfeller ikke kunne disponeres på vegne av selger før etter at kjøper har fått rettsvern for sitt erverv. Bakgrunnen for lovendringen var blant annet å styrke kjøpers rett til å få kjøpesummen sikret i perioden mellom overtakelse og hjemmelsoverføring. Det ble samtidig foretatt endringer i eiendomsmeglingsloven § 3-2 hvor det fremgår at kreditorer ikke kan søke dekning i beløp på meglers klientkonto med mindre midlene tilhører debitor på beslagstiden, og vilkårene for frigivelse er oppfylt.

Av mange har dette blitt oppfattet slik at det avgjørende tidspunkt for ytelsenes overgang nå er hjemmelsoverføringstidspunktet også hva gjelder avhendingstilfellene. Dette får da også den konsekvens at instruksjonsretten til kjøper skal være i behold helt frem til rettsvern er oppnådd, og at renter opptjent frem til hjemmelsoverføring tilhører kjøper.

Forarbeidene til endringsloven gir imidlertid ikke støtte for et slikt syn. Finanstilsynet foreslo nemlig i anledning lovendringen også en ny § 3-2 i eiendomsmeglingsloven der det ble presisert at formuesovergangen mellom kjøper og selger var overtakelsestidspunktet, med mindre annet var avtalt eller fulgte av annen lovgivning. Dette ble ikke vedtatt av departementet under henvisning til at
” Departementet viser til at denne delen av høringsutkastet innebærer en regulering av forholdet mellom kjøper og selger i eiendomshandelen. En slik regulering hører etter departementets oppfatning ikke naturlig hjemme i eiendomsmeglingsloven, som regulerer meglers funksjon som mellommann, og ikke partsforholdet mellom kjøper og selger. Sistnevnte reguleres av avhendingslova og bustadoppføringslova og tilhørende rettspraksis med videre”.

Det kan være verdt å nevne i denne sammenheng at Finanstilsynets rundskriv 7/2014 som kom ut rett før lovendringen, og hvor det legges til grunn at det er overtakelsestidspunktet som regulerer eierskapet til klientmidlene og rentene, ikke er blitt endret etter lovendringen.

Endringen i eiendomsmeglingsloven må dermed forstås som en særregulering av meglers plikter for frigivelse av midlene, og ikke som bestemmende for når ytelsene, og dermed også rentene, skifter eier. Dette kan en også lese ut i fra departementets kommentarer knyttet til bestemmelsen om beslagsadgang i § 3-2 om at beslagsreglene er knyttet opp mot frigivelse av midlene i tillegg til eierskap, og ikke eierskap alene.

Etter min oppfatning reguleres derfor fortsatt spørsmålet om eierskapet til klientmidlene og renter på klientkonto av bestemmelsene i avhendingsloven, hvilket med bakgrunn i Rt. 2006 s. 31 tilsier at det er overtakelsestidspunktet som er avgjørende for eierskapet til klientmidlene og rentene i avhendingstilfellene.

Partene kan således i utg.pkt fritt avtale når kjøper skal overta boligen og når risikoen går over på kjøper, og dermed også når kjøpesummen skal skifte eier. Har kjøper først overtatt risikoen, er imidlertid utgangspunktet at eierskapet og disposisjonsretten til kjøpesummen er gått over til selger.

I den konkrete saken i Rt. 2006 s. 31 kom Høyesterett likevel til at instruksjonsretten var i behold, med bakgrunn i at partene hadde forutsatt at overtakelse av nøkler likevel ikke medførte overtakelse i lovens forstand. Dommen er derfor et eksempel på at partene i avhendingstilfellene kan avtale at rådigheten over klientmidlene (og dermed rentene) likevel ikke går over til selger ved faktisk overtakelse.

Merk her at hvis hjemmelsovergangen finner sted før overtakelsen, vil det være tidspunktet for hjemmelsovergang som regulerer eierskifet. Dette fremgår blant annet av Rt. 2006 s. 31 og Rt. 2013 s. 1541 (andrevoterende).

Også i avhendingstilfellene kan en tenke seg problemstillinger rundt blanco skjøte. I avhendingstilfellene er dog dette av mindre relevans for rentespørsmålet siden dette da i utg.pkt reguleres av overtakelsestidspunktet og ikke hjemmelsoverføringen (men meglers informasjonsplikt gjelder dog fortsatt). Dog kan det tenkes at skjøte blir overlevert kjøper fra megler før overtakelsen (dog lite praktisk), hvoretter det med bakgrunn i ovennevnte uttalelser sannsynligvis må være overleveringstidspunktet for skjøtet som er avgjørende.

Dette følger for så vidt også direkte av eiendomsmeglerforskriften § 6-5. Av denne bestemmelsen følger også at partene kan avtale at frigivelsen av midlene på meglers konto kan fravike fra det som følge av lovens § 6-9 tredje ledd så lenge det er forhold på kjøpers side som foranlediger dette. Dette kan eksempelvis være forhold knytet til konsesjonssøknad med mer.

2.2 Adgangen til å inngå avtale om rentenes eierforhold

Et spørsmål som kan stilles er hvilken adgang det er til å avtale et annet eierforhold til rentene enn det som fremgår over. Dette er da noe annet enn å avtale tidspunkt for risikoovergang, da vi her forutsetter at lovens normalregler er fulgt men partene likevel ønsker å avtale eksempelvis at selger skal ha rentene opptjent før overtakelse eller hjemmelsoverføring.
I bustadoppføringstilfellene er det sentralt at det av lovens § 3 følger at det ikke kan avtales vilkår som er dårligere for forbrukeren enn det som fremgår av loven. Eksempelvis kan det etter min oppfatning således ikke avtales at entreprenøren skal bli eier av rentene før hjemmelsoverføring, hvilket også er lagt til grunn av Finanstilsynet, og megler kan ikke medvirke til slike avtaler. Dog kan megler medvirke til avtaler som er gunstigere for forbruker enn det som fremgår av loven, hvilket tilsier at avtaler om at forbruker skal få renter også etter hjemmelsoverføring, vil stå seg.

I avhengingstilfellene følger det som nevnt av § 1-2 at loven kan fravikes ved avtale. Dette betyr i utg.pkt at det kan tenkes å være anledning for partene, i hvert fall så lenge disse er jevnbyrdige, til å avtale en annen fordeling av rentene enn det som følger av det ovennevnte. Finanstilsynet har imidlertid i rundskriv 7/2014 lagt til grunn at megler i utg.pkt ikke kan medvirke til løsninger som fraviker normalordningen i lovverket, uten at dette anses i strid med god meglerskikk. Meglers opplysningsplikt skjerpes således i disse tilfellene slik at megler må kunne dokumentere at partene er gjort oppmerksom på at en slik ordning fraviker fra normaltilfellene, dersom det likevel gjennomføres en slik avtale.

For nyoppførte boliger som selges etter avhendingsloven jf. avhl. § 1-2 (2), kan loven ikke fravikes til ugunst for forbruker. Løsningen blir etter min oppfatning da den samme som i bustadoppføringstilfellene, dvs. at megler ikke kan medvirke til avtaler som medfører at selger får rett til renter opptjent før overtakelse (selv om det kan diskuteres i hvilken grad avhendingsloven egentlig regulerer rentespørsmålet direkte).

Et vanskelig spørsmål som oppstår i forbindelse med bustadoppføringssalg (eller dersom hjemmel overføres før overtakelsen i avhendingstilfellene) er om klientmidlene og rentene skifter eier ved dagbokføringstidspunktet (innføring i grunnboken) eller på det tidspunkt hjemmelsovergangen er konferert (endelig bekreftet). Her kan det være noen dagers forskjell.

I tradisjonell sammenheng er tinglysningstidspunktet her den dato som fremgår av grunnboken, men det er først etter konferering at tinglysningen er endelig bekreftet.

Ordlyden i bustadoppføringsloven § 46 løser ikke dette spørsmålet. Det kan imidlertid argumenteres for at det med ”heimelsoverføring” menes det tidspunkt som følger av tinglysingsloven § 7 nemlig tidspunktet for dagbokføring. En slik løsning vil skape konsekvens i regelverket.

Tilsvarende forståelse kan utledes av forarbeidene til § 46 hvor det fremgår at en med hjemmelsoverføring mener at skjøtet er tinglyst på rett prioritet. Her vil det jo være dagbokregistreringen som er avgjørende for dokumentets prioritet, ikke konfereringen.

Rt. 2013 s. 1541 taler også for dette. Her refereres til tinglysningstidspunktet med henvisning til tinglysingslovens regler, hvilket da har virkning fra dagbokføringen.

Det er for så vidt korrekt at den endelige tinglysing ikke er bekreftet før etter konferering, og en må uansett vente med oppgjøret til dette er på plass. Problemet med at en evt. risikerer at dokumentet ikke blir tinglyst, og at en derfor får en slags form for tilbakevirkende kraft ved konfereringen, anser jeg imidlertid som lite. Situasjonen er jo den at dersom hjemmelsoverføringen ikke blir godkjent ved konferering, så vil ikke hjemmelen være overført til kjøper og dermed har heller ikke eierskapet til kjøpesummen (eller rentene) gått over til selger. Det skjer først når tinglysning evt. senere blir foretatt.

En kan dog i lys av høyesteretts kjennelse i Rt. 2013 s. 1541 tenke seg problemer knyttet til om en instruks om tilbakehold kan etterkommes når den kommer etter at dokumentet er dagbokført, men før tinglysingen er konferert, men her vil en enklest kunne håndtere slike spørsmål ved å forholde seg til den dato som er registrert i grunnboken. Når en får opplyst fra kartverket at tinglysingen er under konferering, så kan denne allerede være avsluttet pga forsinkelser i det som fremgår av den elektroniske grunnboken og da vil det kunne være umulig å fastlegge på hvilket tidspunkt skjøtet endelig ble tinglyst.

Viser det seg at tinglysing likevel ikke blir foretatt pga. konfereringen, vil jo konsekvensen være at adgangen til å holde tilbake deler av oppgjøret er i behold noe som jo er til gunst for forbruker. Megler må derfor nedtegne instruksen og så må en avvente konfereringen for å se om en kan ta instruksen til følge eller ikke. Midlene vil jo uansett stå på konto til tinglysingen evt. er bekreftet slik at noen praktiske utfordringer vil det her ikke være.

Det er således i hovedsak bare når tinglysning blir gjennomført at konfereringen får en betydning i den forstand at det er først da at tinglysingen endelig er bekreftet, og hvor en avhengig av standpunkt kan få et par dager mer i rente til fordel for kjøper.

Med bakgrunn i at tinglysingsloven opererer med dagbokføring som tidspunkt for registrert tinglysing, og det heller ikke foreligger dato for konferering slik at det eneste praktiske håndterbare tidspunkt er dagbokregistreringen, taler de beste grunner etter min oppfatning for å benytte det registrerte tinglysingstidspunktet som skjæringstidspunkt i slike tilfeller.

2.3 Hvilke klientmidler skal det regnes renter av?

Det enkle utgangspunkt her er at renter på kjøpesummen tilfaller kjøper for tiden forut for overtakelse/hjemmelsoverføring/garantistillelse, og selger for tiden etter dette.

Det er her de reelle transaksjonsdatoene som vil være avgjørende for beregningen, jf. Finanstilsynets rundskriv 7/2014.

Dette betyr at dersom kjøpesummen kommer inn på klientkonto 2 dager før overtakelse (i avhendingstilfellene) så vil renter i perioden frem til overtakelse tilfalle kjøper. Tilsvarende gjelder hvis det er betalt forskudd (uten garanti i bustadoppføringstilfellene). For selger vil det således løpe renter fra og med overtakelsen og til reell utbetalingsdato.

Når det gjelder tinglysningsgebyrer og dokumentavgift, dvs. omkostningene, så er disse midlene innbetalt til meglers konto for å disponeres til fordel for kjøper. Disse midlene blir således ikke brukt som forutsatt før de er utbetalt. Dette fremgår også av rundskriv 7/2014 hvor det i avsnitt 4.2 fremgår at
” Renter av kjøpers innbetaling til dekning av dokumentavgift og tinglysningsgebyr vil alltid tilfalle kjøper. Tidsrommet for denne renteberegningen vil være fra innbetalingstidspunktet til fakturaen fra Statens kartverk betales, normalt ved forfallsdato”.

Renter av omkostningene skal således tilfalle kjøper uavhengig av overtakelsen/hjemmels-overføringen.

Dersom kjøper velger å holde tilbake deler av oppgjøret, må det antas at renter av dette beløpet tilfaller kjøper så lenge tilbakeholdelsen er innenfor lovens regler jf. avhl. § 4-6 og § 4-15, samt Buopfl. § 24 og § 31. Det vises her også til Rt. 2006 s. 31 samt Rt. 2013 s. 1541.

Viser det seg at tilbakeholdet var uberettiget, helt eller delvis, vil kjøper være i mora og selger ha krav på forsinkelsesrenter. Renter opptjent på klientkonto i perioden fra overtakelse/hjemmelsoverføring må da antas å tilfalle selger, men må samtidig gå til fradrag i forsinkelsesrentekravet.

2.4 Tidspunkt for utbetaling av renter

Det fremgår av eiendomsmeglingsforskriften § 3-10 (4) at rentene skal utbetales ved avregning i forbindelse med avslutning av oppdraget. Dette er da hovedregelen. Imidlertid følger det av bestemmelsens annet pkt. at klienten likevel ikke kan kreve å få rentene utbetalt før de er kreditert klientkontoen.

Dette skaper en problemstilling i det utbetaling av renter ved oppgjør, forutsatt at rentene godskrives først senere, vil kunne føre til underdekning av klientkontoen. Skal en vente til kreditering vil det på den annen side gå lang tid fra oppgjøret til rentene blir utbetalt.

I Finanstilsynets rundskriv 7/2014 har dette blitt omtalt slik at en har tre alternative måter å foreta rentebetaling på, med mindre en oppretter en egen konto for hvert oppdrag hvor rentene blir godskrevet ved avslutning av konto. Dette er

  1. Rentene utbetales ved krediteringstidspunktet
  2. Rentene betales fra driftskonto, hvoretter meglerforetaket får en tilsvarende fordring mot klientkontoen som gjøres opp ved kreditering, eller
  3. Det avsettes en rentebuffer på klientkontoen bestående av driftsmidler som en bruker til å forskuttere rentene. Ved senere kreditering må en holde orden på dette beløpet. Her uttaler Finanstilsynet at bufferen må være begrenset til det som er nødvendig, samt at den må fremgå av avstemmingen og justeres fortløpende.

Slik jeg har forstått det er det helst alternativ 2 og aller helst nr 3 som brukes i praksis, se blant annet Finanstilsynets brev av 25. april 2012. Alle disse modellene er imidlertid akseptert av Finanstilsynet, og byr hver for seg på både fordeler og ulemper.

2.5 Særlig om salg av kontraktsposisjoner

Ved salg av kontraktsposisjoner følger det av avhendingsloven § 1-1 (4) at ved videresalg til forbruker kan oppgjør ikke foretas før kjøper har overtatt boligen og fått rettsvern for denne. Dette betyr slik jeg vurderer det at renter på merverdien av kjøpesummen skal tilfalle kjøper helt frem til hjemmelsoverføring/overlevering av tinglysningsklart skjøte. Det er først på dette tidspunkt selger har krav på oppgjøret.

Merk dog at dette kan stille seg annerledes hvis selger samtidig får tilbakebetalt forskudd på kjøpesummen. Dette kan i følge rundskriv 6/2015 disponeres av selger så fort en har oppnådd rettsvern for transporten, dvs at det er sendt melding til entreprenør.

I tilfeller der kjøper ikke er forbruker, følger det av eiendomsmeglingsforskriften § 1-5 at en ikke trenger å avvente hjemmelsovergang før merverdien kan disponeres av selger. Her vil skjæringstidspunktet være melding til entreprenør om kontraktsoverdragelsen jf. også Finanstilsynets rundskriv 6/2015.

2.6 Oppstilling av rentebeløpet og utbetaling

Av Finanstilsynets rundskriv 7/2014 fremgår det i avsnitt 4.3 at rentene skal fremgå av oppgjørsoppstillingen. Tidspunktet for transaksjonene skal angis slik at det er mulig å etterprøve renteberegningen.

Det fremgår dog ikke av rundskrivet at selve renteberegningen skal vedlegges slik at det antas at dette ikke er påkrevd.

Merk at tidspunktet for oppgjørsoppstilling er forskjellig hva gjelder kjøper og selger. Oppstilling skal sendes selger så snart kjøpesummen er disponert, mens for kjøper først når alle omkostninger er betalt.

Avslutningsvis minner jeg her om at meglerforetaket ikke har plikt til å betale ut renter som utgjør mindre enn ½ rettsgebyr for hver klient. Dette skal forstås slik at det må beregnes renter for kjøper og selger separat, og hvor grensen på ½ R gjelder i begge tilfeller.

Etter endring i rettsgebyret fra 01.01.16 vil ½ R nå utgjøre kr. 512,50. Hvis rentebeløpet er lavere enn dette skal rentebeløpet i utg.pkt inntektsføres av megler jf. også rundskriv 7/2014.

3. Oppsummering

Som det fremkommer over kan det oppstå flere problemstillinger når det gjelder beregning av renter av klientmidler.

I avhendingstilfellene vil det i utg.pkt være overtakelsestidspunktet som er avgjørende for hvem som har krav på rentene, mens det i bustadoppføringstilfellene vil være hjemmelsoverføringen som danner skjæringspunktet med mindre det er tale om forskudd mot garanti eller avdragsbetaling etter overført hjemmel. I bustadoppføringstilfellene har dog standpunktet vært omdiskutert, og for avhendingstilfellene har lovendringen i 2014 skapt en del diskusjoner.

I avhendingstilfellene kan en nok tenkes å kunne avvike fra lovens normalregler forutsatt at megler oppfyller sin strenge informasjonsplikt, mens det ved salg av nyoppført bolig kun kan avtales løsninger som er til gunst for forbruker.

Det er derfor viktig at en har kontroll på ytelsestidspunktet mellom partene, hvilket vil kunne avhenge av hvilken lov som regulerer forholdet og partenes avtale, samtidig som en må ha kontroll på hvilket regelsett ( hjemmelsoverføring eller avdrag/forskudd) som regulerer avtalen mellom partene.

Forutsatt at en benytter korrekt ytelsespunkt og regelsett, vil selve utregningen av rentene sannsynligvis by på mindre problemer.