Eiendomsmeglerskolen

Meny

Stikkord

Finn innlegg etter stikkord

Arkiv

Finn eldre innlegg

Avhendingsloven er konfliktskapende

10. september 2014   Erik Lundesgaard      

-Lovgiver må på banen, sier postdoktor Harald Benestad Anderssen ved Handelshøyskolen BI.

Eiendom Norge: Hva er galt med avhendingsloven?

– For det første tar ikke loven høyde for hvem som er parter i den typiske boligomsetningen. Loven bygger ikke på at det er en privatperson som er kjøper og en privatperson som er selger.

– Den er ikke skrevet med tanke på denne partskonstellasjonen. Snarere er dagens lovverk basert på at du har en sterk selger og en svak kjøper. Dét er veldig sjelden tilfelle i den typiske boligomsetningen. I bustadoppføringsloven som regulerer nybygg er det dette som er den typiske partskonstellasjonen, men det er altså ikke tilfellet i de typiske transaksjonene som reguleres av avhendingsloven.

– For det andre er loven utdatert med tanke på hvordan boligomsetningen faktisk skjer i dag. Den har eksempelvis åpenbare mangler når det gjelder spørsmål om avtaleinngåelsen. Dessuten nevnes ikke eiendomsmegleren annet enn i bisetning i én bestemmelse og takstingeniøren er ikke nevnt i det hele tatt. Disse har som kjent en sentral rolle i dagens boligomsetning.

– Generelt er loven lite praktisk anlagt for å være så viktig for det norske samfunnet og ikke minst fordi den regulerer den viktigste handelen nordmenn foretar seg i livet. Med en gjennomsnittverdi på norske boliger på tre millioner kroner, sier det seg selv hvor omfattende verdier lovverket regulerer. Går det galt kan en transaksjon ruinere både kjøper og selger. Loven er dårlig tilpasset den virkeligheten den fungerer i.

Eiendom Norge: I doktoravhandlingen din konkluderer du med at avhendingsloven skaper flere tvister enn den løser. Hvorfor?

– Vi har bestemmelser i loven som knapt har et konkret innhold for de som skal praktisere loven. Bestemmelsene er så vage og diffuse at du verken som kjøper eller selger har mulighet til å vite hvilke plikter og rettigheter du har.

– Det er vanskelig å påvise konkret at dette er konfliktskapende i det enkelte tilfellet, men lovens intensjon var i alle fall ikke å øke konfliktnivået ved boligomsetninger. Min empiri viser at det er et sammenfall i tid mellom et økt konfliktnivå og at loven trådte i kraft i 1992. Hvis vi har fått en lov som bidrar til å skape konflikter, fremfor å løse dem, har noe gått alvorlig galt.

Eiendom Norge: Hva gjorde Stortinget feil, da loven ble vedtatt tilbake i 1992?

– Stortinget var klar over lovens åpenbare mangler tilbake i 1992 – det kan vi lese av forarbeidene. Likevel valgte Stortinget å vedta loven, og det er kritikkverdig, for den beslutningen har norske boligkjøpere og -selgere måttet svi for de siste 20 årene.

Eiendom Norge: Hvordan kunne dette skje?

– Jeg tror noe av problemet her at både lovverket og ansvaret for det er så fragmentert. Kommunal- og moderniseringsdepartementet har ansvaret for plan- og bygningsloven. Justisdepartementet har ansvaret for bustadoppføringsloven og avhendingsloven, mens Finansdepartementet har ansvaret for eiendomsmeglingsloven. Slike strukturer borger ikke for en helhetlig tankegang i lovverket.

– Og som jeg skriver i den siste setningen i avhandlingen min: Vi trenger en gjennomgripende reform av lovverket som regulerer boligomsetningen, og vi må få en ny boligomsetningslov.

Eiendom Norge: Ok, hvis regjeringen nå hadde gitt deg følgende oppdrag: Lag ditt drømmelovverk for boligomsetning? Hva gjør du?

– Hehe… Det essensielle er at man får med alle relevante aktørene inn i lovarbeidet. Det vil i dette tilfellet eksempelvis være eiendomsmeglere, takstmennene, eierskifteforsikringsselskapene, boligkjøperforsikringsselskapene og noen som representerer den “tekniske plankompetansen”. Alle de relaterte bransjene må være med. Der må vi begynne, og så må vi stille oss de store spørsmålene hvor vi tør å frigjøre oss fra gamle standpunkter.

– Skrivebords-NOUen fra Takstlovutvalget i 2009 begynte i feil ende. De forsøkte å løse problemstillingen med for høyt konfliktnivå ved boligomsetning med feil virkemidler. Gode takstrapporter er kun én del av problemstillingen. Problemene med boligomsetningsregelverket er langt større og mer sammensatt enn at det lar seg løse bare gjennom reguleringer av tilstandsrapporter.

Eiendom Norge: Du sier avhendingsloven er upresis. Hvordan?

– Rommet for skjønn i lovtolkningen er for stort, fordi det ikke foreligger klare rammer eller føringer for skjønnsutøvelsen. Skjønnsutøvelse er ikke et problem i seg selv, så lenge skjønnet kan utøves på en forutsigbar måte. At det ikke er tilfellet for avhendingsloven er etter min mening en utfordring for rettsikkerheten, fordi det det skaper usikkerhet knyttet til utfallet ved en eventuell rettsak. At det eksempelvis er så mye uklarheter knyttet til hva som kan defineres som en mangel ved en bolig, gjør at flere saker prøves for retten enn hva som hadde vært nødvendig med en bedre utformet lov.

Eiendom Norge: Hvis vi nå ser for oss en ny boligomsetningslov med de endringene du skisser, vil vi klare å få ned konfliktnivået ved boligomsetning?

– Tvistenivået vil være en funksjon av flere faktorer, hvorav presisjonen og kvaliteten på lovverket bare vil være én. Men dette handler også om hvordan lovverket blir oppfattet ute i det ganske land, og hvordan man fra myndighetenes side klarer å formidle av reguleringer. Det handler også om hvilke forventninger kjøperne har til den boligen man har kjøpt – har man kjøpt en eldre brukt bolig, må en være klar over at hva en kan forvente av boligens kvalitet må sees på denne bakgrunn. Man kan da ikke tro at man skal få samme kvalitet som ved kjøp av en ny bolig.

– Her kommer også plan- og bygningsloven inn. Det er en svært omfattende lov, og det er stor usikkerhet knyttet til hvilke krav i den loven som faktisk gjelder for en brukt bolig. For å ta et eksempel: Er det mulig å gjøre en lokal utskiftning av et bad med bytte av et sluk? Er et slikt inngrep et begrenset tiltak eller er det full rehabilitering og derfor regulert etter alle dagens tekniske krav i Plan- og bygningsloven? Dette har jeg opplevd at mange kompetente jurister ikke klarer å finne svaret på i dagens plan- og bygningslov. Når vi i tillegg til en uklar kontraktslov (avhendingsloven) også har et vanskelig tilgjengelig teknisk regelverk, så sier det seg at det blir tvister. Gjør man lover og regler kompliserte nok, så blir det mye tvister.

Eiendom Norge: Du kritiserer også eiendomsmeglingsbransjen i doktorgradsavhandlingen, og sier at bruken av «As is» i standardkontrakten har bidratt til mer konflikter?

– Ja, standardkontraktene som bransjen opererer med har en del klare svakheter, og dette er en av dem. Dette er i utgangspunktet ment som en unntaksklausul, men nå brukes den i så godt som alle kontrakter. Vi vet at eiendomsmeglere begynte å bruke «as is»-klausulen i sine standardkontrakter etter at avhendingsloven trådte i kraft for å øke balansen mellom selger og kjøper ved transaksjonen – et balanseforhold de opplevde loven forskjøv for langt i kjøpers favør.

– Problemet er at dette får ringvirkninger i rettspraksis. Når domstolene ser en slik praksis, hvor en unntaksklausul blir til en hovedregel, så forsøker de å tolke denne praksisen vekk ved å tillegge klausulen liten betydning. Måten dette gjøres på er, at domstolene definerer tersklene for vesentlig dårlig stand enn kjøper kunne forvente og når selger måtte ha kjent til vesentlig mangler ved boligen eller gitt uriktige opplysninger. Hva som har skjedd her er at en uheldig lov, har skapt uheldige eiendomsmeglingskontrakter som igjen medfører at domstolene forsøker å korrigere meglernes standardkontrakter.

Eiendom Norge: Hvor er Stortinget og regjeringen i disse problemstilingene?

– De er jo ikke nevneverdig interessert i dette. Jeg følger for eksempel med i spørretimen i Stortinget, for å se hva det spørres om. Det er veldig lett å søke etter avhendingsloven på Stortingets hjemmeside. Det er knapt noen treff, og dette er ikke noe opptar landets justispolitikere. Hvis det dukker opp, så er det i konkrete saker, og ikke i generelle betraktninger, dessverre.

– Dette synes jeg er rart fordi tvister ved boligomsetning er noe som det jevnlig skrives om i mediene fra ulike innfallsvinkler. Noen ganger er det meglerne som er den store stygge ulven, andre ganger er det eierskifteforsikringsselskapene eller takstmennene, og noen ganger er det boligselgerne. Stort sett har alle aktører på et eller annet tidspunkt blitt kalt for skurkene. Da er det overraskende at myndighetene ikke setter seg ned, og ser på det som er problemet, nemlig lovverket. Hvorfor gjøres ikke noe med dette?

Eiendom Norge: Da er det kanskje Eiendom Norges oppgave å gjøre noe med det…

– Hehe…Nå er ikke jeg noen tilhenger av hva bransjen har gjort med å forsøke å innføre obligatoriske boligsalgsrapporter. Det er ikke det at jeg synes tilstandsrapporter per se er en dårlig idé. Gode tilstandsrapporter vil være til fordel for boligomsetningen. Problemet er bare at dårlige tilstandsrapporter vil skape flere konflikter enn de løser. Ting gjøres etter mitt syn i feil rekkefølge: Først må vi forsikre oss om at kvaliteten på rapportene er gode nok, deretter kan man eventuelt innføre det som en obligatorisk ordning. Og jeg oppfatter det også som et stort problem at bransjen opptrer som en reservelovgiver og innfører en regulering som kraftig utvider selgers ansvar til fordel for kjøper – bransjevedtaket innebærer i praksis at norske private boligselgere må stå ansvarlig for enda flere feil som profesjonelle takstmenn begår. Tanken bak bransjevedtaket er for så vidt god, men dette burde helt klart vært regulert i lovverket, ikke av bransjen. Lovgiver må komme på banen, og vi må begynne med å forbedre transaksjonslovverket gjennom en helhetlig regulering, ikke med tilstandsrapporter.

Harald Benestad Anderssen leverte i januar 2014 doktoravhandlingen «Fordeling av mangelsrisiko ved omsetning av brukte boliger mellom privatpersoner – en kritisk analyse ut fra den typiske partskonstellasjonen» ved Det juridiske fakultetet ved UiT.