Eiendomsmeglerskolen

Meny

Stikkord

Finn innlegg etter stikkord

Arkiv

Finn eldre innlegg

Eiendom Norge-direktør Christian Vammervold Dreyer. Foto: Solfrid Sande

På tide å fornye boligstrategien

11. April 2018   Erik Lundesgaard      

- Boliglånforskriften viser at regjeringen må ta opp igjen strategien for boligmarkedet fra 2015, sier Eiendom Norge-direktør Christian Vammervold Dreyer.

Den 11. april går høringsfristen for Finanstilsynets forslag til boliglånsforskrift ut, og fra 1. juli får vi trolig den tredje boliglånsforskriften i Norge.

Det har vært ulike syn i eiendomsmeglingsbransjen på reguleringer av boliglån opp gjennom årene, siden dette første gang kom på banen i 2010 med Finanstilsynets egenkapitalkrav.

– La det ikke være noe tvil: Boliglånsforskriften er et nødvendig tiltak for finansiell stabilitet i en tid med lavrenteregime, sier Eiendom Norge-direktør Christian Vammervold Dreyer i forbindelse med at høringsfristen går ut.

– Det er godt dokumentert i forskning at gjeldsoppbygning målt mot bruttonasjonalprodukt kan foregripe resesjoner i økonomien, senest i en artikkel av Mian, Sufi og Verner fra november 2017 i Quarterly Journal of Economics. Dette illustrerer den finansielle risikoen ved en for sterk gjeldsoppbygning, og viser nødvendigheten av å regulere gjeldsnivået, sier han.

Les Eiendom Norges høringssvar her.

Støtter Finanstilsynet

– Eiendom Norge støtter Finanstilsynets forslag til ny boliglånsforskrift fra 1. juli 2018 med unntak av innstramningen i fleksiblitetskvoten fra 10 til 8 prosent. Vi mener den nasjonale grensen bør være 10 prosent, til tross for at bankene i snitt ifølge utlånsundersøkelsen ligger godt under denne, sier Dreyer.

– Vi mener tilsynet bør vurdere regionale målinger av fleksibilitetskvoten, da det er åpenbart at forskriftens elementer slår ulikt ut i landet blant annet på grunn av de store forskjellene i prisnivå. Behovet for å avvike forskriften varierer trolig rundt om i landet, og det er grunn til å anta at å fjerne særreglene for Oslo, slik tilsynet foreslår, vil føre til økt bruk av fleksiblitetskvoten nettopp her grunnet det høye prisnivået, fortsetter Dreyer.

Forskriften påvirker boligprisene

Boligprisfallet i 2017 korrelerte med innføringen av den reviderte boliglånsforskriften fra 1. januar 2017.

– Innretningen av forskriften ble gjort kjent av Finansdepartementet den 15. desember 2016, og jeg hevdet allerede i romjulen 2016 at dette ville endre spillereglene i boligmarkedet. Etter vårt syn ville særlig den nye regelen om fem ganger inntekt og redusert fleksibilitetskvote få effekt på kredittgivningen og i andre omgang boligprisene. Da den første boliglånsforskriften ble innført sommeren 2015 fikk den liten effekt på gjeldsveksten og boligprisene. Etter vårt skjønn skyldtes det trolig at fleksibilitetskvoten primært ble benyttet der prisene var høyeste, altså i Oslo-området, samt at det ennå ikke var innført noen regel om å begrense gjeldsopptak etter inntekt, sier Dreyer.

Selv om forskriftens hensikt ikke er å regulere selve boligprisutviklingen, men gjeldsopptaket, er Eiendom Norges synspunkt at forskriften i praksis forstås som en regulering av boligprisutviklingen, da det er godt dokumentert at det er nær sammenheng mellom gjeld og boligprisene.

– Det er foreløpig ikke påvist en årsakssammenheng mellom den nye boliglånsforskriften og boligprisfallet i 2017. Men det er grunn til å anta at det er en sammenheng mellom disse i kombinasjon med andre faktorer som økt boligbygging og redusert befolkningsvekst. Det er også sannsynlig at usikkerheten knyttet til forskriftens tolkning og virkeområde i kombinasjon med strengere krav og egne regler for Oslo kan ha bidratt til å stramme inn på kredittgivningen mer enn det som faktisk var myndighetenes intensjon, presiserer Dreyer.

Selvforsterkende boligprissvingninger

Fra tidligere boligprisfall i Norge i 2013 og 2008 er erfaringen at prisfall (og oppgang) har en tendens til å være selvforsterkende, grunnet forventninger i markedet og det man kan kalle kreditt-tilgangens medsykliske karakter.

– Mens boligprisfall reduserer låntakerens panteverdier, økes de når boligprisene stiger, som igjen kan stimulere til økt gjeldsopptak og stigende boligpriser. Etter vårt skjønn er bankenes adferd ved kredittgivningen til bolig en vesentlig forklaringsvariabel av boligprisutviklingen som er uutforsket, forklarer Dreyer.

– Til tross for at boliglånsforskriften er ment å regulere gjeldsopptak har den åpenbare effekter også på muligheten til å ta del i den norske boligmodellen, da den begrenser manges mulighet for å få lån til kjøp av bolig. Den rammer særlig førstegangskjøpere, noe som er utfordrende da det er godt dokumentert at det selv med svakt fallende boligpriser er lønnsomt å eie bolig i Norge. Enkelte karakteriserer også det å ikke eie egen bolig som en fattigdomsfelle, sier Dreyer.

– Selv om Finanstilsynets mål med boliglånsforskriften er finansiell stabilitet, må regjeringen ta flere hensyn når de først velger å regulere boliglån. Det er et faktum at boligpriser er summen av lang rekke variabler og deriblant politiske vedtak på ulike nivåer. Boligpriser er politikk, og boliglånsforskriften påvirker boligmarkedet og boligprisutviklingen, sier han.

Strategi for boligmarkedet

For snart tre år siden i juni 2015 lanserte Solberg-regjeringen en boligstrategi for et mer velfungerende boligmarked med mål om å se boligpolitikken på tvers av departementsgrensene og koordinere tiltakene.

Mange av disse tiltakene er nå vedtatt og enkelte er implementert eller er i implementeringsfasen.

– Fordi boliglånsforskriften har virkninger utover det den er ment å regulere, nemlig gjeldsopptak, mener jeg det er vesentlig at regjeringen fornyer arbeidet med sin boligstrategi og lager politikk som både tar hensyn til finansiell stabilitet og bevaring av den norske boligmodellen, sier Dreyer.

– Til tross for at vi de senere årene har sett en rekordhøy boligbygging, er det fremdeles behov for tiltak for å skape en mer velfungerende tilbudsside som gjør det mulig å bygge boliger raskt i takt med boligbehovet. Dette gjelder særlig forbedring av planarbeidet, koordinering av infrastrukturtiltak med boligbygging, og at kommunene tar innover seg sin rolle som markedsregulator.

– Når det gjelder den delen av boligpolitikken som sogner under Finansdepartementet med regulering av kreditt, registrerer vi at mange nå tar til orde for å utvide startlånsordningen igjen slik det var før innstrammingen av den i 2013. Den gang fungerte den for mange nyutdannete som en omgåelse av Finanstilsynets egenkapitalkrav, og ikke utelukkende som et boligsosialt tiltak. Eiendom Norge mener det er et paradoks at myndighetene skal stille kreditt til rådighet for førstegangskjøpere gjennom eksempelvis startlån når bankene ikke får muligheten grunnet restriksjoner i boliglånsforskriften. Det hadde vært mer hensiktsmessig å innføre konkrete unntaksbestemmelser i forskriften for førstegangskjøpere, for eksempel knyttet opp til bruk av fast-rente lån.

– Dette viser at behovet for en helhetlig boligpolitikk er konstant, avslutter Dreyer.

Eiendom Norge hovedkonklusjoner om boliglånsforskriften per april 2018:

  • Eiendom Norge støtter i all vesentlighet Finanstilsynets forslag til ny boliglånsforskrift fra 1. juli 2018.
  • Eiendom Norge mener fleksiblitetskvoten bør være på 10 prosent i hele landet, men at regelverket bør utformes på en slik måte at ikke enkeltdeler av landet overstiger dette nivået.
  • Eiendom Norge mener forskriften ikke bør gjøres permanent, men at varigheten på forskriften eventuelt kan utvides for å sikre større kontinuitet i reguleringen.