Eiendomsmeglerskolen

Meny

Blogg

Eiendommelige meninger

Skrevet av:

Christian Vammervold Dreyer

Christian V. Dreyer er administrende direktør i Eiendom Norge.

Stikkord

Finn innlegg etter stikkord

Arkiv

Finn eldre innlegg

Foto: Flick/Carlos Bryant

Oppdemmet boligbehov?

4. Oktober 2018   Christian Vammervold Dreyer        

Omsetningsvolumet i det norske boligmarkedet ligger per tredje kvartal i 2018 an til å bli rekordhøyt. Hvorfor?

3. oktober la jeg frem Eiendom Norges boligprisstatistikk for september 2018.

I likhet med i august ble det også i september solgt mange boliger sammenlignet med de foregående årene, mens prisene falt nominelt med 1,1 prosent og steg 0,1 prosent sesongkorrigert.

Det er normalt for måneden å være.

Trenden i markedet er klar: Det er en moderat og nær flat prisutvikling de siste fire månedene i kombinasjon med en rekordsterk omsetning.

Akkumulert har det aldri tidligere blitt solgt så mange bruktboliger per tredje kvartal enn i år, og slik det ser ut nå ligger vi også an til å slå omsetningsrekorden fra 2015.

Så langt i år er det solgt 5 prosent flere boliger enn i 2017 på samme tid og 1 prosent flere enn i 2015.

God balanse

Det er god balanse mellom tilbud og etterspørsel, og et langt sunnere boligmarkedet enn hva vi har opplevd de siste årene med tilbudtørke og ekstrem prisvekst i 2016 og et kraftig prisfall i 2017, spesielt i hovedstaden.

2018 ligger an til å bli et boligmarked uten de store toppene og bunnene. 12 måneders veksten nasjonalt er på 2,7 prosent, og i de store byene ligger den og vaker mellom 0 og 2 prosent med unntak av Oslo som topper på ved utgangen av september på 4,1 prosent.

Over hele landet ser vi nå et marked med sterk etterspørsel og moderat prisvekst.

Det er en sjeldenhet. Som min styreleder i Eiendom Norge og administrerende direktør i Privatmegleren, Grethe Meier, sier til Dagens Næringsliv:

– På ti år i bransjen har jeg faktisk aldri opplevd et sånt marked. Jeg skulle ønske at vi kunne fortsette å ha det slik, og vil gjerne fryse markedet slik det er nå.

Flyttebehov utsettes

Spørsmålet det betimelig å stille er: Hvorfor er boligmarkedet slik nå og hvorfor selges det så mange boliger akkurat i 2018?

Det er grunn til å anta at markeder slik vi så i 2016 og 2017, et boom and bust-marked, gjør at mange i boligmarkedet utsetter et reelt flyttebehov. De utenfor markedet, altså førstegangskjøpere stenges ute, og henvises til å bo hjemme hos foreldrene eller leie bolig.

Vår hypotese er at et slikt marked skaper et oppdemmet flyttebehov som utløses når markedet stabiliserer seg, slik vi nå har opplevd i 2018.

I så måte tror vi ikke det er tilfeldig at nettopp 2015 var forrige rekordår målt i omsetning. Trolig skyldes også den rekorden et oppdemmet flytte- og etableringsbehov som ble utsatt grunnet det for mange overraskende boligprisfallet høsten 2013.

Den gang var omslaget raskt og kraftig, som daværende styreleder i Eiendom Norge og administrerende direktør i Eiendomsmegler Krogsveen, Leif Laugen, beskrev det.

Boligprisfallet fra september til desember 2013 ble hentet inn igjen allerede ved utgangen av april 2014, og atypisk for det norske boligmarkedet opplevde vi i 2014 til og med en svak prisstigning gjennom høsten før vi fikk den sedvanlige oppgangen på begynnelsen av året i 2015.

2018 ligner på mange måter på 2015, da omsetningen var stor og prisutviklingen moderat. Det utløser trolig flyttebeslutninger, samt at det gjør at førstegangskjøpere faktisk våger seg inn i markedet.

Svingninger påvirker adferd

Samtidig er det noe som skiller 2015 fra 2018, nemlig at Norges Bank satte ned renten to ganger henholdsvis i juni og september 2015, og i lys av dette var prisutviklingen det året spesielt moderat.

Det var først etter den tredje rentenedsettelsen i mars 2016 at boligprisveksten eskalerte, og det særlig på Østlandet.

Som forskerne André Anudsen og Knut Are Aastveit i Norges Bank nylig har vist, er kombinasjonen av rentenedsettelser og restriksjoner på tilbudssiden, altså på boligbygging, ala det vi har sett i Oslo og Akershus de siste ti årene, eksplosiv.

Uro i boligmarkedet påvirker folks adferd, og trolig får det folk til utsette reelle flytte- og etableringsbehov.

Det synes å være et mønster i at disse behovene kommer til uttrykk i boligmarkedet når de store svingningene har lagt seg, slik vi nå ser i 2018 og så i 2015.

Det kan både være snakk om såkalte psykologiske effekter utløst av negative overskriver, eller det kan være høyst reelle endringer i bankenes kredittpraksis som påvirker adferden.

Boligmarkedets skjulte driver

Vi i Eiendom Norge har tidligere omtalt bankenes kredittpraksis som boligmarkedets skjulte driver.

Mens boligprisfall reduserer låntakerens panteverdier, økes de når boligprisene stiger, som igjen kan stimulere til økt gjeldsopptak og stigende boligpriser.

Når boligprisene faller vil bankene legge inn sikkerhetsmarginer og redusere verdien av panteobjektene, som i andre omgang gir lavere finansieringsbevis og slik begrenser kjøpekraften i boligmarkedet og prisene.

De store svingningene i boligmarkedet i Norge de siste årene har uten tvil også vært påvirket av slike mekanismer.

Kroneksempelet er boligprisfallet i 2013 som ble utløst av at bankens strammet inn på utlån til bolig for å bygget kapital for å etterleve de strengere kapitalkravene.

Endelig myk landing?

Vi skal derfor være glade for et marked slik som det vi har sett så langt i 2018.

Det kan tyde på at vi nå går inn for en myk landing i boligmarkedet, og at vi omsider kan se lengre perioder med mer moderat utvikling og god omsetningstakt- og volum.

Mye tyder på at dette faktisk kan bli en realitet, nå som også andre drivere i boligmarkedet som befolkningsvekst og boligbygging er mer i balanse enn hva vi har sett det siste tiåret.

Vi venter spent på årets siste kvartal.