Eiendomsmeglerskolen

Meny

Blogg

Eiendommelige meninger

Skrevet av:

Erling Røed Larsen

Erling Røed Larsen er professor ved Handelshøyskolen BI og forskningssjef i Eiendomsverdi AS.

Stikkord

Finn innlegg etter stikkord

Arkiv

Finn eldre innlegg

Professor Erling Røed Larsen fordrar på Boligøkonomisk nettverk i regi av Eiendom Norge i oktober 2016. Foto: Johnny Vaet Nordskog.

Om justeringen av metoden for Eiendom Norges boligprisstatistikk

7. september 2017   Erling Røed Larsen        

Metoden for beregningen av de regionale indeksene ble lagt om i mai 2017 for å bedre fange opp skift i boligprisutviklingen.

Da Eiendom Norge presenterte tallene for boligprisstatistikken for august den 5. september 2017, ble det knyttet en del kommentarer og kritikk til at den nasjonale indeksen viste en oppgang på 1,2 prosent, mens ingen av del-områdene i statistikken viste en så sterk vekst i boligprisene. Snarere var utviklingen negativ i mange områder, og spesielt i Oslo som utgjør en heller stor andel av transaksjonsvolumet i det norske boligmarkedet.

Utviklingen i boligprisene generelt og i Oslo spesielt er også gjenstand for stor interesse nå på grunn av den rekordsterke utviklingen i 2016 og innføringen av strengere krav til boliglån i en reviderte boliglånsforskriften fra og med 1. januar 2017. Det er grunn til å anta at innstramningen i boliglånsforskriften er en sentral årsak til den svakere utviklingen i boligprisene som vi nå observerer i Norge.

Ulik metode for nasjonal og regional indeks

Forklaringen på misforholdet mellom den nasjonale indeksen og indeksene for de regionale områdene er at de beregnes med ulike metoder og derfor ikke er sammenlignbare.

Denne ulikheten i metoder ble introdusert og kommunisert ved slippet av boligstatistikken for mai 2017. Dette vakte ikke stor oppsikt da (med unntak av en artikkel i Finansavisen), fordi det ikke var et betydelig avvik mellom den nasjonale indeksen og de regionale indeksene. Et markant avvik så vi først nå ved presentasjonen av august-tallene.

Grunnen til dette er at de regionale indeksene nå beregnes med en ny teknikk. Vi utvider grunnlaget med transaksjonsdata fra den siste måneden, men måten vi justerer for støy tar noe økt hensyn til de siste to månedene. (Detaljer finnes metodeteksten i rapporten side 13.)  Den nasjonale indeksen beregnes som før med ubearbeidede transaksjonsdata fra siste måned.

Begrunnelsen for denne justeringen er at dette gir økt presisjon i den månedlige overvåkningen av boligmarkedet gjennom de regionale indeksene. Mens den nasjonale indeksen har som formål å måle temperaturen i boligmarkedet i Norge som helhet, har de regionale indeksene som formål å vise relative forskjeller mellom de ulike regionale områdene.

Nettopp denne forskjellen bør brukerne av Eiendom Norges boligprisstatistikk bite seg merke i.

Metodiske utfordringer

Utfordringen i beregningen av de regionale indeksene er at det ofte er få omsetninger i mange av delområdene vi lager statistikk for. Lavt transaksjonsvolum per måned gjør at indeksene må statistisk bearbeides for å vise et så riktig bilde av prisutviklingen som mulig. Denne bearbeidingen kalles i statistikk-faget for glatting og de-glatting.

Mens den nasjonale indeksen er uglattet, må de regionale indeksene glattes og de-glattes. Hadde vi ikke gjort dette, ville områder med få transaksjoner vise større svingninger i markedet enn hva som er tilfelle, og enkelte transaksjoner ville fått stor innvirkningen på prisutviklingen i en gitt måned.

I statistisk arbeid er det både en kunst og en vitenskap å skille den underliggende prisutviklingen fra tilfeldige svingninger rundt den. Derfor blir statistiske arbeider ofte levert med såkalte konfidens-intervaller, fordi vi ikke er sikre på hundredelene og noen ganger ikke engang på tiendelene. Sånn sett er det mulig å argumentere for vi bare skulle rapportere heltall på regionale områder. Men siden det er etterspørsel etter tiendeler i beregningen av boligprisutviklingen gjør vi det etter beste evne.

Hvordan indeksene beregnes

Boligprisstatistikken inneholder rapportering på ulikt aggregeringsnivå. Aggregering betyr innen statistisk metode å kombinere eller slå sammen ulike data eller perioder til større grupper eller lengre tidsperioder. For eksempel deler vi fylker inn i mindre områder og noen byer inn i bydeler.

For å få fram signalet, altså den underliggende prisutviklingen, i tallserier med såkalt stokastisk støy, benytter vi en 2-stegs-teknikk i indeksberegningen.

I første steg beregner vi SPAR-brøker for alle observerte transaksjoner. En SPAR-brøk er forholdet mellom observert transaksjonspris i et gitt tidsrom og område og en modellpredikert verdiestimering av alle boligene det område i det gitte tidsrommet.

I andre steg anvender vi en glattings/de-glattings-teknikk. Den består av to trinn.

I første trinn beregnes et bevegelig gjennomsnitt på et angitt område. I andre trinn korrigeres dette bevegelige gjennomsnittet med et forholdstall.

Forholdstallet beregnes ved å finne forholdet mellom et bevegelig gjennomsnitt på et mer overordnet område og den ubearbeidede tallserien for dette overordnete området. Denne de-glattingen, altså trinn to, korrigerer glattingen, altså det bevegelige gjennomsnitt.

Frem til april 2017 har det overordnete området vært hele Norge. Fra og med mai 2017 ble område-inndelingen for de-glattings-faktorer justert, og i den månedlige rapporten er Norge nå inndelt i seks områder, henholdsvis Oslo, Bergen, Trondheim, Tromsø, Stavanger og Kristiansand.

Denne justeringen berørte altså ikke indeksen for hele Norge, men indeksene for de regionale under-områder. Fordi vi fra mai 2017 opererer med mer disaggregerte de-glattings-faktorer, altså på regionalt nivå, beregnes de-glattings-faktorene fra et datagrunnlag basert på de siste to måneders transaksjoner.

Metoden er konstruert for å få fram en prisutvikling, der denne prisutviklingen kan være en rettlinjet trend eller en utvikling med kurvatur. Målet er hele tiden å fjerne tilfeldige avvik. Men siden vi har samme metodikk for alle regionale områder, blir det likevel slik at noen områder blir mer volatile enn andre. Dessuten har omleggingen den konsekvens at indeksen i perioder med mulige omslag i trenden i boligprisutviklingen kan fange dette med en tidsforsinkelse. Inntil nå har dette opplegget levert tilfredsstillende indekser i hele aggregeringsspektret, altså både for små og større områder.

Bakgrunnen for omleggingen må vi ha i bakhodet: Vi har i en periode observert at noen områder utvikler seg annerledes enn andre områder. Det gir økt følsomhet overfor valg av hvilket område vi velger for korreksjonstallet i de-glattingen. Det var derfor det hadde vokst seg fram et behov for raffineringen av de-glattings-prosedyren, som førte til denne omleggingen.

Fordeler og ulemper

I praksis betyr denne metodiske omleggingen at vi nå har justert de regionale indeksene slik at den er mer følsom for å fange opp endringer i boligprisutviklingen.

Denne følsomheten har fordeler og ulemper.

Fordelen er at den raskt fanger opp prissignaler på nasjonalt nivå og at den gir et mer presist bilde av utviklingen mellom områdene. Ulempen er at de nasjonale og regionale tallene ikke er direkte sammenliknbare. Når man ønsker å sammenlikne nasjonale tall med regionale tall, er det vår anbefaling at man bruker den sesongjusterte nasjonale indeksen.

Etter Eiendomsverdi og Eiendom Norge sitt syn er fordelene større enn ulempene ved å gjøre det på denne måten. Eksempelvis fanget den gamle måten å beregne de regionale indeksene ikke opp skiftet i boligmarkedet som inntraff i første kvartal 2017, og det spesielt i Oslo. Slike skift i markedet vil den nye måten å beregne de regionale indeksene nå fange opp. Dessverre vil vi i måneder med få omsetninger som juli og desember oppleve at den nasjonale indeksen kan avvike fra de regionale indeksene.

Kort om historikken i Eiendom Norges boligprisstatistikk

Det har kommet flere spørsmål om historikken i dataserien, og man må merke seg følgende:

Vi endret ikke historikken ved overgangen til ny metode i mai. Begrunnelsen er at justeringen leverer økt presisjon i den månedlige overvåkning av boligmarkedet. Flere endringer på samme tidspunkt kan forstyrre hovedhensikten med statistikken, nemlig den månedlige overvåkningen.

I tillegg har brukerne nytte av god tid i varsling av historikk-endringer og Eiendomsverdi ser nytten av å forberede historikk-overgangen. Vi endrer derfor historikken på et mest mulig gunstig tidspunkt.

Vi har derfor valgt å gjøre overgangen tilsvarende overgangen i 2013, da vi først justerte måned-til-måned beregningen på vårparten og historikken ved årsskiftet, 1.1.2014.

Det innebærer at vi justerer historikken i Eiendom Norges boligprisstatistikk 1.1.2018 med beregningsmetoden av de regionale indeksene skissert overfor.