Eiendomsmeglerskolen

Meny

Stikkord

Finn innlegg etter stikkord

Arkiv

Finn eldre innlegg

Professor Albert Saiz. Foto Bryce Vickmark

Offentlig reguleringer påvirker boligprisene

6. Februar 2017   Erik Lundesgaard      

- Høyere boligbygging ville gitt mer moderat boligprisutvikling i Oslo-området, sier professor Albert Saiz fra MiT som kommer på Eiendom Norge konferansen 23 mars 2017.

Lundesgaard: You have done research on the relation between public regulations and house prices in the US. How do public regulations affect house prices?

Lundesgaard: Du har forsket på sammenhengen mellom offentlige reguleringer og boligpriser i USA. Hvordan påvirker offentlige reguleringer boligprisene?

Saiz: Yes. We conducted a survey among city and town officials in Zoning and Planning boards across the USA, with more than 2,300 jurisdictions responding, and covering all large metropolitan areas of the United States.

We asked public officials about the details of their public planning, zoning, and project approval process, with special emphasis on anti-development policies (e.g. large lots sizes that make it impossible to build multifamily housing, construction moratoriums due to lack of investment in infrastructure, long delays in project approvals).

The combination of strong State (regional) legislative power and municipal home rule means that land use regulations and practices vary widely within the United States. We found that, contrary to the hypothesis that anti-development regulations are targeted to specific problems, some jurisdictions tended to make real estate development difficult in most dimensions. These jurisdictions and metropolitan areas have become more expensive in terms of constructions cost, land costs, and housing prices.

Saiz: Ja. Vi gjennomførte en undersøkelse blant plan- og bygningsmyndigheter over hele USA med svar fra mer enn 2300 jurisdiksjoner.

Vi spurte offentlige tjenestemenn om detaljene i deres offentlig planlegging, reguleringsplaner og vedtaksprosesser med spesielt vekt på anti-utviklingspolitikk (f.eks store tomtestørrelser som gjør det umulig å bygge flerfamilie-boliger, utsettelse av byggessaksbehandling grunnet manglende investeringer i infrastruktur og lange forsinkelser i byggesaken).

Kombinasjonen av sterk stat (regional) lovgivende makt og kommunale selvstyre innebærer at arealbruk regelverk og praksis varierer mye i USA. Vi fant ut at, i motsetning til hypotesen om at anti-reguleringsbestemmelser er rettet mot spesifikke problemer, så er det i noen områder en tendens til å gjøre eiendomsutvikling vanskelig i de fleste dimensjoner. Disse områdene og spesielt storbyområder er blitt dyrere i form av byggekostnader, tomtekostnader og boligpriser.

Lundesgaard: In Oslo house prices increased with over 20 percent in 2016. Do you think it is likely that the increase in prices would have been weaker if the completion of new residential buildings had been on a higher level in the Oslo-area?

Lundesgard: I Oslo økte boligprisene med over 20 prosent i 2016. Er det det er sannsynlig at økningen i prisene ville vært svakere dersom ferdigstillelse av nye boliger hadde vært på et høyere nivå i Oslo-området?

Saiz: Yes, most definitely. A more long-term flexible and accommodating supply can better respond to increases in demand. This is especially true in situations where we see sustained and robust growth in prices over 2-3 years or more.

Often times, the fear exists that overbuilding during hot markets will be exaggerated in areas where it is very easy to build (as in Las Vegas, Phoenix, and Florida in the United States during the past boom-bust cycle). However, there are much more effective ways to curtail housing demand if one thinks that speculative or irrational dynamics are driving the demand side.

Limiting the supply side will not have the desired impact on a growing demand: on the contrary it will exacerbate the effects of demand growth on housing prices and affordability.

Saiz: Ja, så definitivt. En mer langsiktig fleksibel og imøtekommende boligforsyning responderer bedre på økninger i etterspørselen. Dette gjelder spesielt i situasjoner hvor vi ser varig og robust vekst i priser over 2-3 år eller mer.

Ofte finnes det frykt for at bygging i hete markeder vil være overdrevet i områder hvor det er svært enkelt å bygge (som i Las Vegas, Phoenix, og Florida i USA i løpet av det siste boom-bust syklus). Men det er mye mer effektive måter for å begrense boligetterspørselen hvis man mener at spekulative eller irrasjonelle dynamikk kjører etterspørselssiden.

Å begrense tilbudssiden vil ikke ha den ønskede virkningen på en økende etterspørsel. Tvert imot vil det forverre virkningene av etterspørselsvekst på boligprisene.

Lundesgaard: It has been a lot debate on housing policy in Norway in 2016. There is consensus that the regulations for housing and real estate in Norway are too complex. If you should give advice to Norwegian policy-makers concerning simplifications of the housing regulations to create a more well-functioning supply-side in the Norwegian housing market, what advice would you give?

Lundesgaard: Det har vært mye debatt om boligpolitikk i Norge i 2016. Det er enighet om at regelverket for bolig og fast eiendom i Norge er for komplisert. Hvis du skulle gi råd til norske politikere om forenklinger av bolig regelverket for å skape et mer velfungerende tilbudssiden i det norske boligmarkedet, hvilke råd vil du gi?

– It is important to focus on quality and not quantity. Quantitative restrictions (e.g. limits on new development) should be eliminated or be as loose as possible. Impact fees should be used to finance any infrastructure or municipal costs associated with development, rather than opposing development based on the existence of such costs. Developers prefer transparent and visible levies than unpredictable costs and delays.

Municipal Master Plans have to provide a clear, generous, and adjustable temporal path for urban land release and prospective reclassification of rural land before its need becomes dire. Leapfrogging can be better avoided through modulated impact fees. In rezoning situations, transparent monetary payments by land owners to municipal governments are preferred, in lieu of other ways of value capture or other takings during the land readjustment processes. While adhering to the city Master plan is important, individual parcel owners should be allowed flexibility in its implementation. Larger private projects should also be encouraged, where the master planning is conducted by a consortium of developers in cooperation with the local government. For large projects, a public-private clear master plan and flexibility in its phasing allows developers to have predictability and the ability to react to market realities. Speed is of the essence: many regulations are good, but faster implementation makes them even better.

Local participation in planning is good and necessary, but mechanisms should be in place to avoid NIMBY attitudes to dominate public hearings and the political process.

In unionized environments, there should be a focus on “German” style agreements where quality, speed, and productivity are taken into consideration together with (necessary and just) improvements in working conditions and salaries.

– Det er viktig å fokusere på kvalitet og ikke kvantitet. Kvantitative restriksjoner (for eksempel grenser for ny utvikling) bør elimineres eller være så løs som mulig. Offentlig avgifter skal brukes til å finansiere infrastruktur eller kommunale kostnader knyttet til utvikling, snarere utvikling basert på eksistensen av slike kostnader. Utviklere foretrekker transparente og synlige avgifter enn uforutsigbare kostnader og forsinkelser.

Kommuneplaner må gi en klar, sjenerøs og justerbar tidsplan for utviklingsområder før behovet blir prekært. Økende kostnader kan unngås gjennom tilpassede offentlige avgifter. Ved omreguleringer er transparente økonomiske utbetalinger fra grunneiere til kommunale myndigheter å foretrekke, fremfor andre andre måter å hente inn offentlig avgifter på. Selv om det er viktig å følge en kommuneplan er viktig, så bør det bør være en viss fleksibilitet i gjennomføringen. Større private prosjekter bør også bli oppmuntret, der hovedplanleggingen er utført av et konsortium av utviklere i samarbeid med lokale myndigheter. For store prosjekter er en offentlig-privat plan og fleksibilitet i gjennomføringen som tillater utviklerne å ha forutsigbarhet og evne til å reagere på markedet realiteter vesentlig. Rask saksbehandling er viktig og mange forskrifter er bra, men raskere gjennomføring gjør dem enda bedre.

Lokal deltakelse i planleggingen er bra og nødvendig, men mekanismene bør være på plass for å unngå NIMBY (Not in my backyard) holdninger å dominere offentlige høringer og den politiske prosessen.

I organiserte miljøer, bør det være et fokus på «tyske» stil avtaler der kvalitet, effektivitet og produktivitet blir tatt hensyn til sammen med (nødvendig og bare) forbedringer i arbeidsforhold og lønn.

Se og hør mer fra professor Albert Saiz på Eiendom Norge konferansen 2017.

Se program og meld deg på her.