Eiendomsmeglerskolen

Meny

Stikkord

Finn innlegg etter stikkord

Arkiv

Finn eldre innlegg

Skjermdump fra forbrukertilsynet.no

Ny veiledning for markedsføring av bolig

18. Oktober 2018   Erik Lundesgaard      

- Forbrukertilsynet og vi har hatt en felles interesse av hvordan veiledningen vil skape gode og forutsigbare føringer for hvordan boliger markedsføres til det beste for forbrukerne, sier Eiendom Norge-direktør Christian V. Dreyer.

Forbrukertilsynet presenterte torsdag 18. oktober en ny veiledning om markedsføring av bolig, som erstatter den gamle bransjenormen for markedsføring av bolig.

Den nye veiledningen tar for seg hvilke krav markedsføringsloven stiller til markedsføring av bolig, og blant annet hva man må passe på når man markedsfører boliger på sosiale medier eller andre flater med begrenset plass.

– Vi har i lengre tid etterlyst en revidering av bransjenormen, da mye av innholdet i normen ikke er tilpasset alle de digitale annonseflatene som benyttes i dag. Derfor er det positivt at tilsynet nå lanserer en slik veiledning, hvor de profesjonelle partene i bolighandelen får et enhetlig og forutsigbart regelverk å forholde seg til, sier Eiendom Norges administrerende direktør Christian Vammervold Dreyer.   

Veiledningen er gjeldende fra i dag og erstatter bransjenormen for markedsføring av boliger.

Tett i dialog

Eiendom Norge har hatt nær dialog med Forbrukertilsynet både om behovet for revidering av bransjenormen og innholdet i veiledningen som nå er offentliggjort. Det har vært spesielt viktig for Eiendom Norge at veiledningen skulle gjelde alle næringsaktører, inklusiv boligutviklere.  

– Forbrukertilsynet og vi har hatt en felles interesse av hvordan veiledningen vil skape gode og forutsigbare føringer for hvordan boliger markedsføres til det beste for forbrukerne, sier Dreyer.

Balansert og korrekt informasjon

Formålet med veiledningen er å sikre at alle former for markedsføring gir en balansert, veiledende og korrekt fremstilling av den aktuelle boligen.

Ambisjonen er at alle vesentlige forhold ved boligen skal komme frem på en klar og tydelig måte, slik at forbrukeren ikke blir villedet. 

– Å klikke seg videre fra en boligannonse regnes som en kjøpsbeslutning etter markedsføringsloven.

– Det er derfor viktig at alle deler av markedsføringen, uavhengig av annonseflate, ikke er egnet til å villede forbrukeren. Selv om det kan være utfordrende på enkelte sosiale medier, så er balansert informasjon nøkkelen også der, sier Dreyer.  

Ny modell for prisopplysninger

Formålet med veiledningen er å sikre at alle former for markedsføring gir en balansert, veiledende og korrekt fremstilling av den aktuelle boligen. Målet er at alle vesentlige forhold ved boligen kommer frem på en klar og tydelig måte, slik at forbrukeren ikke blir villedet. 

I forbindelse med markedsføring av bolig er det særlig aktuelt å nevne at det er viktig med balansert fremstilling av boligen. Flere moderne annonseformater begrenser sterkt hvor mye informasjon om boligen det er mulig å gi og hvor lenge informasjonen er tilgjengelig for forbrukerne. Markedsføring må være balansert, uansett annonseformat. 

– Hvis man i markedsføringen oppgir priselementer, så skal det alltid oppgis totalpris, det vil si boligens verdi inklusive omkostninger.

– Dette er en skjerpelse av dagens praksis, og er noe eiendomsmeglere og boligutviklere må ta tak i umiddelbart, sier Dreyer.

Tilgjengelig salgsoppgave

Forbrukertilsynet skriver eksplisitt i veiledingen at salgsoppgaven skal være tilgjengelig når markedsføringen av boligen starter. Forbrukertilsynet følger med dette opp Eiendom Norges vedtak fra 1. mars i år om at markedsføringen ikke skal igangsettes før salgsoppgaven er ferdigstilt.

– Det som vi har lykkes med å få implementert som en bransjepraksis er nå et udiskutabelt krav fra tilsynet, sier Dreyer.

Markedsføring av nye boliger  

Ved salg av prosjekterte boliger er det vanlig at næringsdrivende benytter én annonse til å markedsføre flere boliger samtidig. Boligene har da som regel ulik pris, avhengig av størrelse og andre variable kvaliteter. Ved slik annonsering blir markedsføringen lett villedende dersom det kun fokuseres på den laveste prisen i spennet. Dette gjelder særlig hvis «fra-prisen» kun er aktuell for et begrenset antall av boligene. I slike tilfeller bør man derfor oppgi hele prisspennet med laveste og høyeste pris. 

– Ved markedsføring av boligprosjekter er det svært ulik praksis rundt om i landet. Veiledningen vil sørge for at markedsføringen blir mer enhetlig.  Dette vil gjøre det enklere for forbrukerne som vurderer å kjøpe boliger under oppføring, sier Dreyer.

Les Forbrukertilsynets pressemelding her og den nye veilederen her.

Se også frokostmøte i regi av tilsynet om veilederen her.

De viktigste endringene er: 

Totalpris:
Markedsføringsloven krever at det ved prismarkedsføring må oppgis en totalpris som inkluderer alle kostnadene ved boligkjøpet, hvor både fellesgjeld og alle omkostninger inkluderes i tillegg til prisantydning eller fastpris. Prisoppstillinger som kun inkluderer prisantydning og fellesgjeld skal ikke benevnes som totalpris, da anbefales det uttrykket «pris inkl. fellesgjeld». Dokumentavgiften skal utregnes på bakgrunn av prisantydningen og inkluderes i totalprisen. Det må oppgis hvordan dokumentavgiften beregnes slik at kjøper vet at størrelsen på avgiften er avhengig av salgsprisen på boligen. 

Annonsering med plassbegrensninger:
Flere moderne annonseformater, som annonsering i sosiale medier, begrenser sterkt hvor mye informasjon om boligen det er mulig å gi og hvor lenge informasjonen er tilgjengelig for forbrukerne. Markedsføringen må likevel gi et korrekt og balansert inntrykk av boligen. Markedsføring av bolig i sosiale medier er underlagt reglene i markedsføringsloven, også når den næringsdrivende benytter sin private profil. 

Boligens hovedegenskaper: 
Dersom det oppgis priselementer i markedsføringen, må den næringsdrivende også gi opplysninger om boligens hovedegenskaper i relevant omfang for annonseformatet. Det må normalt gis opplysninger om sted, boligtype, eierform, P-rom, antall rom/soverom, etasje, betydelige utbedringsbehov og annen grunnleggende og vesentlig informasjon. 

Bruk av illustrasjoner ved ny bolig:
Ved markedsføring av nybygg har forbrukeren ofte ikke mulighet til å dra på visning eller til å se selve boligen. Illustrasjoner og andre virtuelle virkemidler som brukes i markedsføringen må gi et representativt bilde av hvordan eiendommen vil se ut, og det er viktig at boligen eller omgivelsene ikke blir fremstilt på en uriktig måte. 

Riktig prising:
Prisantydning skal ikke settes lavere eller høyere enn det selger er villig til å akseptere eller lavere eller høyere enn det meglers objektive vurdering tilsier.  

Fritidsbolig: 
Det vil være villedende å markedsføre en helårsbolig som fritidsbolig, selv om boplikten i kommunen er opphevet. 

Generelle ansvarsfraskrivelser: 
Bruk av generelle, standardiserte ansvarsfraskrivelser i markedsføringen fritar ikke fra å gi dekkende informasjon om konkrete forhold den næringsdrivende har kjennskap til. 

Helhetsinntrykket: 
Når man skal vurdere om markedsføring er villedende skal man ta utgangspunkt i helhetsinntrykket mottakeren sitter igjen med. Påstander som er faktuelt korrekte kan dermed tenkes å være villedende ut fra sammenhengen de er presentert i. Når man vurderer om markedsføring er villedende, har det ikke betydning om annonseformatet har plassbegrensinger dersom den næringsdrivende har brukt opp plassen i annonsen til å formidle andre og mindre sentrale opplysninger. 

Kommer for salg: 
Det er akseptert at en bolig markedsføres før salgsoppgaven er utarbeidet, dersom den anonymiseres slik at det ikke gis opplysninger som gjør at boligen kan identifiseres og selger kontaktes direkte. Eksempler på opplysninger som gjør at boligen kan bli gjenkjent kan være informasjon om boligens beliggenhet/adresse eller bruk av bilde som viser kjennetegn eller særpreg ved boligen. 

Samtykke: 
Megler må alltid påse at interessenter har samtykket til å få informasjon. En eiendomsmegler har ikke et eksisterende kundeforhold med en forbruker basert på at forbrukeren er interessent til en bolig som eiendomsmegleren markedsfører. 

Alle typer markedsføring: 
Veiledningen gjelder alle typer markedsføring, herunder papiraviser, nettsider, sosiale medier, visninger, ved bruk av visuelle hjelpemidler som VR-briller mv.  

Oppfordring til kjøp: 
Hvis markedsføringen regnes som «oppfordring til kjøp», stiller loven eksplisitte krav til hvilke opplysninger som alltid er vesentlige og som markedsføringen skal inneholde, dette er blant annet opplysninger om ytelsens hovedegenskaper og totalpris. Det skal normalt lite til før et markedsføringstiltak regnes som en oppfordring til kjøp. Det kan være alt fra en beslutning om å kjøpe en bolig, en beslutning om å dra på visning, en beslutning om å navigere videre inn på en boligannonse på en nettside, eller en beslutning om å avstå fra å gjøre noe av det ovennevnte.