Eiendomsmeglerskolen

Meny

Stikkord

Finn innlegg etter stikkord

Arkiv

Finn eldre innlegg

Sommernatt i Tromsø. Foto: Mark Ledingham/Tromsø kommune.

Nachspiel etter rentefesten?

3. oktober 2014

Det er grunn til å være bekymret for hvor nachspielet blir etter rentefesten i boliglånsmarkedet.

I disse dager kommer rentekuttene alle har ventet på.

En etter en setter bankene ned rentene, og konkurransen om lånekundene hardner til. Et boliglån med normal sikkerhet får du nå med cirka 3,3 % rente, og enkelte banker går til og med lavere.

Spørsmålet er hvilken effekt dette får i boligmarkedet.

Moderat boligprisutvikling
Samlet sett har vi hatt en moderat utvikling i boligprisene det siste året, men med økt tilgang på kreditt kan vi risikere ytterligere prispress i boligmarkedet.

En kombinasjon av husholdningens svake hukommelse om hva som er normalt rentenivå og bankenes ambisjoner om økte markedsandeler, kan få uheldige virkninger.

Økt kredittilgang til lånevillige boligkjøpere kan resultere i for sterk boligprisvekst og finansiell ustabilitet i norsk økonomi.

Økt kjøpekraft
Dagens rentenivå er på et historisk lavt nivå.

Vi skal ikke lenger tilbake enn 2008 for å finne boliglånsrenter på over 7 %. For en gjennomsnittsbolig til cirka tre millioner med 85 % belåning måtte man i 2008 ut med nesten 14.875 kroner i månedlige rentekostnader, i tillegg til avdragene.

I dag betaler samme husholdning kroner 6.375,- i rentekostnader for samme lånet. Dette utgjør før skatt nesten netto kroner 8.500,- mer å rutte med hver måned.

Vi har fått en betydelig økt kjøpekraft i befolkningen de siste årene, og en viktig driver i boligprisutviklingen er nettopp husholdningens kjøpekraft.

Vesentlig lavere boliglånsrenter skaper vesentlig høyere kjøpekraft og da også høyere boligpriser, og Eiendom Norges boligprisstatistikk viser at boligprisene fra 2008 til i dag har steget med 37 %.

Må tåle rentepåslag
Finanstilsynet lanserte i 2010 som et mottrekk til den økte låneviljen hos husholdningene «Retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis for lån til boligformål». Dette stilte en rekke krav til både banker og husholdninger, deriblant det omstridte egenkapitalkravet.

Begrunnelsen er fornuftig, men kravet har skapt og skaper et klasseskille, der de uten egenkapital blir stengt utenfor boligmarkedet.

Et mindre diskutert krav i retningslinjene er imidlertid at husholdningene også skal tåle en rente som ligger fem prosentpoeng høyere enn dagens boliglånsrente.

I praksis betyr det at bankene i dag ikke skal innvilge et lån hvis låntager ikke tåler en boliglånsrente på cirka åtte prosent.

Det store spørsmålet er: Hvor mange av dagens låntagere kan håndtere det?

Normalt med lave renter
Dagens historiske lave rentenivå er i ferd med å etablere seg om et «normalt» rentenivå.

Jeg er redd for at spesielt førstegangskjøperne ser på advarslene om høyere rentenivå i fremtiden som lite sannsynlig, og at de tilpasser sin økonomi etter lave renter og forventninger om at boligprisene «alltid stiger».

Historien viser imidlertid at boligprisene i perioder vil falle og rentenivået vil stige.

Det er derfor viktig at bankene nå opptrer lojalt mot Finanstilsynets retningslinjer, og sørger for at forbrukerne bare tar opp lån de vil kunne betjene.

For nachspielet etter rentefesten med eventuelt fallende boligpriser og høye renter kan bli vanskelig å bære for mange låntagere.

Et slikt scenario er ingen tjent med.