Eiendomsmeglerskolen

Meny

Blogg

Eiendommelige meninger

Skrevet av:

Erik Lundesgaard

Erik Lundesgaard er kommunikasjonssjef i Eiendom Norge.

Stikkord

Finn innlegg etter stikkord

Arkiv

Finn eldre innlegg

Skjermdump Stortinget.no

Mye omtale, men få grep for boligmarkedet

14. oktober 2016   Erik Lundesgaard        

- Vi savner fjerning av dokumentavgiften og harmonisering av saldoavskrivninger forprofesjonelle investeringer i bolig og næringseiendom, sa kommunikasjonssjef Erik Lundesgaard på høring til Stortingets finanskomité om statsbudsjettet 2017.

Omtalen av boligmarkedet i årets statsbudsjett er omfattende, og vi deler regjeringens bekymring for opparbeiding av finansiell ustabilitet med utgangspunkt i boligmarkedet. Særlig unge mennesker tar en stor risiko som førstegangskjøpere med å fullfinansiere boligkjøp med lån. Det er denne gruppen som er spesielt utsatt ved et eventuelt boligprisfall. I det store bildet er imidlertid norske boligeiere svært solide. Eiendomsverdi AS som utarbeider vår boligprisstatistikk, estimerte i desember 2015 den norske boligmassen til å være verdt om lag 7000 milliarder, altså cirka like mye som Oljefondet. Gjeldsgraden var på 40 prosent. Panteverdiene som ligger til grunn for husholdningenes gjeld er med andre ord store.

Boligprisene har steget mye mer i 2016 enn noen forutså ved inngangen til året, og boligprisoppgangen i år ligger ved utgangen av september på 10 prosent nasjonalt. Dette kommer på toppen av prisveksten i 2015 på 7,2 prosent som også var sterkere enn de aller fleste ventet. Til tross for den sterke prisoppgangen i år, er det verdt å understreke at det er til dels store regionale forskjeller i boligprisutviklingen og at den sterke nasjonale utviklingen er drevet av en kraftig boligprisoppgang i Oslo og Østlandsregionen. Vi karakteriserer det norske boligmarkedet som tredelt
med Oslo og Stavanger som ytterpunkter med en 12 måneders vekst på 18,5 og -5,3 prosent, mens landet for øvrig har en mer normal prisutvikling i tråd med forventningene ved inngangen av året.

Vi støtter regjeringen i å fremheve at det er krevende å anslå hvilket boligprisnivå som er rimelig i Norge. Regjeringen viser i statsbudsjettet til fersk forskning fra seniorrådgiver André Anundsen i Norges Bank om at prisoppgangen fra 2000 til 2014 kan forklares av rentenivå, inntekter og boligbygging. Det er positivt at regjeringen støtter seg til denne forklaringsmodellen fremfor de stadige formaningene fra IMF og OECD om at det norske boligmarkedet er en boble. Etter vårt syn bygger ofte deres analyser på noe overfladiske betraktninger av det norske boligmarkedet. Det er, som Anundsen viser til at flere variabler som kan forklare boligprisutviklingen i Norge.

Det er eksempelvis grunn til å anta fjerningen av arveavgiften i 2014 har fått en effekt på boligprisutviklingen i Norge. Dette kan forklare noe av den sterke boligprisutviklingen i 2015 og så langt i 2016, og vi oppfordrer myndighetene til å undersøke denne effekten nærmere. Fjerningen av arveavgiften kan ha fremskyvet mange arveoppgjør i Norge, og utløst fordeling av egenkapital mellom generasjonene, via den såkalte «familiebanken» – egenkapital opparbeidet gjennom årtier i husholdningenes hus og hytter og gikk mange økt kjøpekraft.

Det er også verdt å minne om at det norske boligmarkedet falt relativt kraftig i mange områder gjennom høsten 2013 – et prisfall som det er godt dokumentert var skapt av myndighetenes økte krav til bankene om kjernekapital. Dette må stå både som et eksempel og en advarsel om at myndighetene må opptre meget varsomt med reguleringer som påvirker boligmarkedet, da det kan få utilsiktede konsekvenser. I så måte støtter vi regjeringens avventede og nøkterne holdning til å gjøre regulatoriske grep overfor boligmarkedet.

Sekundærboliger og utleiemarkedet
Det er etter vårt syn vesentlig at politikk for boligmarkedet er kunnskapsbasert.

Vi er derfor overrasket over regjeringens forslag om å redusere retten til å trekke fra gjeld tilordnet sekundærbolig med 20 prosent, angivelig for å gjøre boligspekulasjon mindre lønnsomt. Vi merker oss at regjeringen underbygger dette grepet ved å vise til en mye omtalt undersøkelse om kjøp av sekundærbolig i hovedstaden så langt i 2016 utført av Eiendomsverdi AS. Her fremkom det at hele 44 prosent av leilighetene under 60 kvadratmeter som ble solgt i Oslo i første kvartal er kjøpt av en annen person enn den som er registrert bosatt der. Det er viktig å understreke at Eiendomsverdi fremhever at det er usikkerhet knyttet til funnene i denne undersøkelsen, og at fasisten først er å finne når likningstallene for 2016 foreligger.

Usikkerhet til tross: Vi stiller oss tvilende til om dette vil ha en effekt i boligmarkedet både på kort og lang sikt. Økningen av likningsfastsettelsen fra 50 prosent i 2014 til 80 prosent i 2016, synes ikke å dempet investeringslysten i sekundærbolig. Det er dessuten enkelt omgå det regjeringen nå foreslår ved å kjøpe sekundærbolig uten pant i nettopp denne boligen. I så måte er det ikke gitt at regjeringens forslag er treffsikkert for å dempe den antatte spekulasjonen i boligmarkedet.

Når det er sagt, så er det ikke nødvendigvis galt å likestille profesjonelle investeringer i bolig med øvrige investeringer. Men det må understrekes at investeringer i bolig er samfunnsnyttig og nødvendig, blant annet for å sikre tilstrekkelig boligbygging i takt med boligbehovet. På sensommeren overgikk eksempelvis boliginvesteringene oljeinvesteringene i Norge, og det viser hvor viktig bolig og boligbygging er for norsk økonomi.

Regjeringen ønsker å gjøre det mindre attraktivt å investere i sekundærbolig. Det er i den sammenheng nødvendig å minne om at boliginvestorer spiller en viktig rolle både i nybyggmarkedet og utleiemarkedet.

I nybyggmarkedet bidrar investorer som kjøper bolig på prospekt til at prosjekter raskere når byggestart og innvilgelse av byggelån for utbygger. I andre omgang bidrar boliginvestorene til at flere boliger blir tilgjengelig i markedet.

I Norge har staten gjort seg avhengig av det private utleiemarkedet, og det finnes ingen offentlig utleiesektor som i våre naboland. Leieprisene i Norge har ikke steget nevneverdig de senere årene, og dette tyder på at utbudet av leieboliger er relativt høyt de fleste steder i Norge. Det er grunn til å anta økt skattekostnad for eier av utleiebolig kan både føre til økte leiepriser og færre boliger for leie. Dette fordi kostnadene for utleier øker og fordi det kan gi færre som ønsker å drive med utleie. Derfor mener vi regjeringen heller burde prioritert å ta grep for å harmonisere saldoavskrivningsreglene for profesjonell boligutleie og næringseiendom. Dette vil kunne legge til rette for flere profesjonelle og langsiktige utleiere, for utleiemarkedet er i dag kjennetegnet av et fravær av slike og dominert av mindre aktører.

Vi minner om at forskning viser at et fleksibelt arbeidsmarked er avhengig av et velfungerende utleiemarked for bolig, og vi vil advare mot å stramme inn for mye på reglene for profesjonelle investeringer i bolig og eiendom.

I den sammenheng mener Eiendom Norge det er positivt at regjeringen legger opp til å bygge 2200 studentboliger i 2017 – det samme som i 2016. Det er imidlertid vesentlig at disse boligene kommer der hvor behovene er størst for å avhjelpe både eie og leiemarkedet. Særlig gjelder dette hovedstaden som perioden i 2010-2015 kun har fått 440 nye studentboliger av en total på nærmere 7000 studentboliger i perioden. Dette er bemerkelsesverdig når over fjerdedel av landets omlag 280 000 studenter studerer i hovedstaden.

Ytterligere stimulering av tilbudssiden
Løsningen på utfordringene i det norske boligmarkedet er imidlertid ikke å finne på skattesiden, men ved stimulanse av tilbudssiden.

Ett grep kan imidlertid tas i skattesystemet for å dempe presset i boligmarkedet og det er å fjerne dokumentavgiften i kombinasjon med fornyelse eller opphevelse av lov om kommunal eiendomsskatt. Dette utgjør, ved siden av formueskatten og kommunal eiendomskatt, en stor del av den samlede boligbeskatningen i Norge, og vi minner om at Scheel-utvalget fremhevet dokumentavgiften som særlig uheldig, fordi den bidrar til en innlåsningseffekt og utløses ved flytting. Den forhindrer i så måte mobilitet i samfunnet, fordi den rammer dem som av eller annen grunn må flytte på grunn av arbeid, samlivsbrudd med mer. Eksempelvis er dokumentavgiften en stor utgift for dem som nå må flytte fra Rogaland til andre deler av landet på grunn av arbeidsmarkedet. Ikke bare må de se at boligen deres har falt mye i verdi; de må også ut med dokumentavgift, som reduserer deres kjøpekraft, når de skal kjøpe en bolig et annet sted i landet.

Regjeringen har levert på lovnadene for boligpolitikken fra Sundvolden-plattformen, og gjennomført en lang rekke av de forenklingene og grepene som bransjen etterlyste før valget i 2013. Det bærer trolig også frukter siden igangsettingen av nye boliger nå er rekordhøy. Men: Dette er trolig ikke nok. Det er fortsatt utfordringer knyttet til boligforskyningen, spesielt på Østlandet, og det er nødvendig at mange kommuner i og rundt de store byene tar ansvar for benytte sentrale tomtearealer optimalt. Vi vil den sammenheng vise til Arbeiderpartiets Dok.-8–forslag om boligpolitikk og forpliktende boligbehovsplaner i kommunene. Dessuten har mangelen på samfunnsøkonomisk lønnsomme investeringer har vært påtagelig i Norge gjennom mange tiår. Derfor er det bra at regjeringen i 2017-budsjettet øker satsingen på samferdsel ytterligere fra de allerede rekordhøye bevilgningene foregående år. Vi skulle gjerne sett at statlige bevilgninger til samferdsel forpliktet kommunene til å tilrettelegge for fortetting og økt boligbygging.

Eiendom Norge har store forventninger stortingsmeldingen om urbanisering og økt tilrettelegging for samordnet bolig,-areal og transportplanlegg, som regjeringer varsler i statsbudsjettet. Disse grepene for samferdselssektor må videreføres også i neste stortingsperiode, uavhengig om det blir en blå eller rød regjering. Og det er samtidig et behov for å få gjennomført både kommune- og regionsreformen i tråd med regjeringens og stortingsflertallets ambisjoner. Norge trenger en forvaltningsstruktur som er tilpasset de faktiske bo- og arbeidsmarkedsregionene. Dette er nødvendige grep for et mer velfungerende boligmarkedet i Norge, særlig i byregionene.

Se høringen på stortinget.no her.