Eiendomsmeglerskolen

Meny

Stikkord

Finn innlegg etter stikkord

Arkiv

Finn eldre innlegg

Mindre vesentlige reguleringsendringer

17. desember 2015

I hvilke tilfeller kan en unngå en full ny reguleringsprosess og offentlig høringsrunde ved ønske om endring av eksisterende reguleringsplaner?

I tidligere plan- og bygningslov av 1985 § 28-1 (2) fremkom det en bestemmelse som gav anledning for det faste utvalget for plansaker i kommunen til å kunne foreta mindre vesentlige endringer i reguleringsplaner.

Denne bestemmelsen var av interesse i de tilfellene en ønsket å endre en reguleringsplan, da endringen, dersom den falt inn under lovens virkeområde, medførte at en slapp kostnader og tid med å følge fremgangsmåten for full ny reguleringsplan i § 22 flg.

I Plan- og bygningsloven av 2008 er denne hjemmelen for planutvalgene til å kunne foreta mindre vesentlige endringer tatt bort. Imidlertid er den erstattet med en bestemmelse i lovens § 12-14 som gir adgang for kommunestyret til å delegere myndigheten til å vedta mindre endringer i reguleringsplaner eller til utfyllelse av planen innenfor hovedtrekkene i planen, til administrasjonen ( det nevnes her at § 12-14 tidligere også inneholdt en bestemmelse om at små endringer kunne delegeres til administrasjonen. Denne ble imidlertid borttatt med virkning fra 01.01.15 uten at det medførte noen realitetsendringer da dette allerede følger av bestemmelsens 1. pkt og kommuneloven).

Dersom endringen ikke kan omfattes av denne bestemmelsen må en følge reglene om full ny regulering jf. § 12-14 1. ledd, med mindre en skulle få dispensasjon fra plan jf. pbl. Kap. 19.

Spørsmålet er derfor i hvilke tilfeller en etter loven av 2008 kan unngå en fullstendig planprosess og få endret plan med en enklere behandling.

I forarbeidene til bestemmelsen fremgår det at en med mindre endringer har ment endringer som ikke har nevneverdig betydning for noen berørte parter eller interesser. Det settes således en nokså snever ramme for bruk av bestemmelsen, og snevrere enn det som fulgte av tidligere plan og bygningslov.

Et eksempel som benyttes i forarbeidene er at endring av arealformål ikke vil være mindre endring, eksempelvis dersom en endrer et formålsområde i planen fra næring til boligformål. Fjerning av et arealformål vil heller ikke kunne tillates jf. Miljøverndepartementets uttalelser.

Dog vil en justering av grensene mellom to formål i de fleste tilfeller kunne gå som en mindre endring.

Kort fortalt kan en dermed si at endringer som innebærer justeringer i det som allerede ligger inne i planen vil godtas som mindre endringer, men ikke innføring av nye elementer.

Andre eksempler på endringer som kan gå som mindre endringer er justering av linjeføringer for infrastrukturanlegg, eller justering av byggegrenser, frisiktsoner, og lignende.

Dersom endringen utløser krav om risiko- eller sårbarhetsanalyse etter plan- og bygningsloven § 4-3, kan den ikke behandles som mindre endring.

I veiledning T-1490 fra miljøverndepartementet i anledning reguleringsplaner fremgår det videre at innvendinger fra berørte myndigheter eller parter ekskluderer muligheten for mindre endring. Dette betyr at en i praksis må avklare med planmyndighetene før oppstart om endringen kan passere som en mindre endring.

En annen konsekvens av dette er at en i oppstart av planprosessen må tilrettelegge endringsforslaget slik at det kan gjennomføres som en full endring dersom berørte myndigheter eller enkeltpersoner har innvendinger mot planendringen.

Av praktiske grunner bør en derfor også varsle oppstart av reguleringsendring, eventuelt mindre endring, og samtidig sikre at utlysningsteksten tilstrekkelig belyser endringen slik at det så tidlig som mulig kan avklares om det kommer innvendinger.

En mulighet er her også å avklare med i hvert fall berørte naboer om det er innsigelser allerede før planprosessen iverksettes.

Det bemerkes her at ikke enhver innvending fra berørte parter utløser krav om full ny reguleringsprosess. Det avgjørende her må være om saken blir tilstrekkelig opplyst ved en forenklet prosess.

Andre forhold som også medfører at endringen ikke kan anses som mindre er dersom planforslaget forutsetter medvirkning fra andre enn de grunneiere som endringen direkte berører.

I tillegg vil endringen heller ikke kunne anses som mindre hvis den er i strid med overordnede planer (eks. Kommunedelplan) eller forventes å påføre naboene ulemper som kan utløse erstatning etter ekspropriasjonslovgivningen.

Avslutningsvis nevnes at selv om ovennevnte uttalelser fra veiledninger og forarbeidene legger visse føringer for prosessen, er det kommunene som bestemmer om en endring kan gå som mindre endring. Det vil derfor kunne være en del forskjeller fra kommune til kommune på behandlingen av slike saker.

I og med at bestemmelsen om mindre endringer i § 12-14 ikke krever at endringsforslaget sendes på offentlig høring, kan det være mye å hente både tids- og kostnadsmessig på å få vurdert hvorvidt planforslaget vil kunne gjennomføres som mindre vesentlig endring jf. ovennevnte retningslinjer. Det anbefales derfor at en engasjerer fagkyndig bistand på et tidlig stadium dersom en står foran en omreguleringsprosess, slik at en får avklart om endringen kan omfattes av reglene om mindre endringer.