Eiendomsmeglerskolen

Meny

Blogg

Eiendommelige meninger

Skrevet av:

Christian Vammervold Dreyer

Christian V. Dreyer er administrende direktør i Eiendom Norge.

Stikkord

Finn innlegg etter stikkord

Arkiv

Finn eldre innlegg

Faksimile Aftenposten 5. september 2018.

Mer utrygg bolighandel

5. september 2018   Christian Vammervold Dreyer        

Regjeringen vil innskrenke avtalefriheten i Norge gjennom å fjerne muligheten til å selge bolig «som-den-er». Konsekvensen vil være en mer konfliktfylt bolighandel.

Denne kronikken sto på trykk i Aftenposten 5. september 2018.

Rett før sommeren la Regjeringen frem en oppdatert strategi for boligmarkedet. Blant forslagene som ble presentert, var et nytt tiltak for en tryggere bolighandel med endringer av avhendingslova. Justisministeren har varslet at Regjeringen vil sende lovforslag til Stortinget før jul.

– For at kjøperen skal få mest mulig informasjon om boligen forut for salget, vil regjeringen foreslå at selgeren ikke lenger skal kunne ta «som den er»-forbehold eller lignende alminnelige forbehold ved salg til en forbrukerkjøper. Det kan bidra til at selgere i større grad vil ønske å avdekke svakheter ved boligen, for eksempel gjennom en tilstandsrapport, uttalte justisminister Tor Mikkel Wara i en pressemelding.

Mer kontroversielt og radikalt

Regjeringen forventer at gjennom å fjerne muligheten til å selge en bolig «som-den-er», vil selgeren få større incentiv til å legge frem all dokumentasjon om boligen og innhente en grundig tilstandsrapport. Dette, i kombinasjon med regulering av tilstandsrapporter og takstbransjen og etablering av minsteterskel for hva boligkjøper kan klage på, skal gjøre bolighandelen tryggere og mindre konfliktfylt.

Å regulere tilstandsrapporter og takstbransjen er åpenbart fornuftig, men å fjerne anledningen til å selge boligen «som-den-er», er langt mer kontroversielt og radikalt enn slik det presenteres. Og det er spesielt oppsiktsvekkende siden forslaget kommer fra en borgerlig regjering, som normalt setter avtalefriheten høyt. Med dette forslaget blir avtalefriheten betydelig mindre.

Innskrenkning av avtalefriheten

Avtalefriheten er en sentral verdi i det norske samfunnet, og borgernes anledning til selv å utforme avtaler seg imellom er kjernen i kontraktsretten. Det Regjeringen i realiteten nå går inn for, er en kraftig innskrenkning av avtalefriheten gjennom å begrense borgeres mulighet å selge en bolig med forbehold «som-den-er».

Hovedregelen ved salg av bolig er at selger er ansvarlig for skjulte feil og mangler. Raskt etter at loven trådte i kraft i 1992, etablerte det seg imidlertid en praksis hvor unntaksbestemmelsen «som-den-er» i avhendingslova ble hovedregelen ved kjøp og salg av bolig.

I praksis innebærer dette at en boligeier skal kunne si at boligen ikke er til salgs med mindre kjøper aksepterer å overta risikoen for skjulte feil og mangler som ikke er vesentlige. Regjeringen vil nå fjerne denne muligheten.

Flytting av risiko til selger

En slik flytting av risiko i bolighandelen fra kjøper til selger vil få negativ innvirkning på bolighandelen og konfliktnivået. Ved å fjerne muligheten til å ta «som den er»-forbehold, vil man senke terskelen på hva som ansees som en mangel, noe som gir flere mangelkrav og vesentlig økt risiko for boligselger. Som konsekvens vil en allerede kostbar boligselgerforsikring bli betydelig dyrere, noe som også kan resultere i at færre tegner en slik forsikring som man gjennom lovendringen har fått økt behov for.

I verste fall vil vi ha en bolighandel der langt flere boligselgere og boligkjøpere vil belaste både seg selv og samfunnet med uenigheter og tvister, og ikke minst vil vi risikere at norske forbrukere står uforsikret når de virkelig store skadene finner sted.

Mer konfliktfylt bolighandel

Anledningen til å selge en bolig «som-den-er» er godt innarbeidet i den norske bolighandelen. De sakene som vekker oppsikt og får stor oppmerksomhet i mediene, er som oftest ikke saker som omhandler ansvarsfordeling av mindre vesentlige mangler.

Snarere handler disse tvistene om store fundamentale feil, hvor kjøper enten ikke får erstatning med bakgrunn i risikoopplysninger som forelå før handelen ble inngått, eller ikke blir enig med selger om metoden eller prisen for å utbedre feilene. Disse sakene løses ikke gjennom å fjerne selgers mulighet til å selge en bolig «som den er».

I sum vil forslagene gi en mer konfliktorientert bolighandel der mange forbrukere må løse tvistene selv, eller gjennom konfliktråd og/eller domstolene. Det vil også bli et langt større behov for å gå til profesjonelle for å få råd, noe som er både kostbart og belastende for forbrukerne. Dette vil også få en stor kostnad for fellesskapet, da trolig flere vil ta tvistene til domstolene.

Vil gi motsatt effekt av hensikten

Å kjøpe og selge bolig i Norge er i dag dokumenterbart tryggere enn for bare ti år siden, blant annet grunnet gode reguleringer, god kvalitet på de profesjonelle aktørene i bolighandelen og høy grad av tillit mellom forbrukerne og de profesjonelle partene. Men det er selvsagt forbedringspotensial.

Skal Regjeringen først gjøre en vesentlig inngripen både i avtalefriheten og bolighandelen, bør den gjøre en grundig konsekvensutredning som dokumenterer effekten av forslagene først. Slik forslaget til endringer av bolighandelen foreligger nå, er det stor sannsynlighet for at Regjeringens forslag vil gi motsatt effekt av det som er formålet, nemlig flere konflikter og økt utrygghet. Og det samtidig som avtalefriheten i samfunnet begrenses.

En slik utvikling vil ingen være tjent med.