Eiendomsmeglerskolen

Meny

Blogg

Eiendommelige meninger

Skrevet av:

Hermon Melles

Hermon Melles er saksbehandler, og har skrevet på vegne av, Jussformidlingen. Jussformidlingen er et gratis rettshjelptiltak som bistår svakstilte grupper i samfunnet med juridiske problemer. Artikkelen er skrevet som et ledd i det rettspolitiske arbeidet organisasjonen gjør.

Stikkord

Finn innlegg etter stikkord

Arkiv

Finn eldre innlegg

Luftslottet «meglergarantien»

8. mai 2017   Hermon Melles        

- Megler sin undersøkelsesplikt av boligkjøpere som har privat finansiering bør reguleres strengere enn det som er tilfellet i dag.

Innlegget ble først publisert i DN 05.05.2017. 

Ved kjøp/salg av bolig blir en stilt overfor en jungel av lovverk, reguleringer og utfordringer, fra krav om innhenting av informasjon om bolig og eiendom til utarbeiding av salgsoppgave.De fleste velger derfor å engasjere en eiendomsmegler.

Megler, som er vedkommende du betaler for trygghet rundt salgsprosessen må gjøre alt fra å avholde visning til å innhente takst og boligsalgsrapport. Megleren du betaler tusenvis av kroner, har derimot ikke ansvar for å undersøke om budgiver som ønsker å finansiere kjøpet med egne midler, faktisk har egne midler. Det er en oppsiktsvekkende svakhet ved regelverket at boligselgere er nærmest til å bære risikoen ved boligsalg, der kjøper har privat finansiering.

I dagens boligmarked omsettes det som aldri før, og boligprisene stiger nærmest daglig. Da er det ikke uvanlig at vi i budrundens hete om drømmeobjektet på Montebello, byr over evne på bakgrunn av at vi regner med at vi kan ordne et privatlån fra arbeidsgiver, få pengesummen i arv eller gave fra familie, eller en høyere salgssum ved salget av egen bolig. Problemet oppstår når fartsblindheten avtar og arbeidsgiver opplyser om at bedriften ikke har økonomi til å gi deg det privatlånet du regnet med, mor og far opplyser om at arven din har blitt spist opp av din fars spillegjeld og eneboligen din på Grorud ikke lar seg omsette for mer enn takst.

Slappe rutiner for lånebasert finansiering, fritt fram for privat finansiering

Under arbeidet med ny eiendomsmeglingslov i 2007, ble det avklart at undersøkelse av om budgiver har finansielt grunnlag ikke er lovpålagt. Megler må derimot undersøke for at selgeren skal kunne sikres et forsvarlig grunnlag for sitt valg.

Dette kan utledes av eiendomsmeglingsloven § 3-1 om god meglerskikk. Megler sin undersøkelsesplikt er imidlertid ikke streng, da det følger av forarbeidene til den nye eiendomsmeglingsloven at «meglers omsorgsplikt [tilsier] at budgivers finansiering undersøkes så langt det er mulig».

I de tilfellene der budgiver har lånebasert finansiering, så får meglere normalt forelagt en finansieringsplan fra budgiver. I tillegg innhenter de kontaktinformasjon på en bankkontakt som kan bekrefte opplysningene i finansieringsplanen. Men hva betyr egentlig «så langt det er mulig» for meglers undersøkelsesplikt, der budgiver skal finansiere hele eller deler av kjøpesummen privat?

I en dom fra 2015 uttalte lagmannsretten: «Når det gjelder budgivere som oppgir å ville finansiere kjøpet med egne midler, kan det normalt heller ikke kreves at megler skal foreta en nærmere kredittundersøkelse eller gjennomgang av en budgivers regnskaper».

Det er altså et skrikende gap mellom megler sin undersøkelsesplikt ved lånebasert finansiering, og kravene som stilles til megler ved privat finansiering. Slik det er nå trenger ikke meglere å foreta noen videre undersøkelser, der budgiver hevder å ha privat finansiering, noe som igjen kan resultere i tulle bud som ødelegger budrunder og påfører selger merkostnader.

Megler derimot, han har mulighet til å kreve dobbelt honorar, ved at han får muligheten til å selge samme leilighet flere ganger og dermed kunne motta honorar for de samme leiligheter på nytt ved dekningssalg.

Trygghet for selger, megler og kjøper 

Det ble i forarbeidene til den nye eiendomsmeglingsloven særlig vist til at arbeidsbyrden til megler med å undersøke finansiering, stort sett er liten, samtidig som konsekvensene av manglende undersøkelser ble ansett for å kunne ha et stort skadepotensial. Så hvorfor er ikke megler da pålagt å undersøke om privat finansiering foreligger?

Et forslag til løsning er at megler kan be om å bli forelagt en erklæring fra finansier eller ta en telefon til kjøpers mor eller far som skal yte arv, tante Turid som har lovet en gave på 10 millioner eller arbeidsgiver. Er dette for inngripende ovenfor kjøper, eller er lovgiver av den oppfatningen av at det blir urimelig å forvente dette av meglere? Vi kan jo alle være enige om at den lille økning i arbeidsmengde veies opp av selgers økte sikkerhet.

Vi i Jussformidlingen har erfaring med klienter som har solgt eiendom til budgivere som har hevdet privat finansiering, eller som er i en situasjon der finansiering fra tredjemann har falt vekk. Vår oppfatning av situasjonen er at selger ofte blir sittende med ansvaret og det økonomiske tapet, da megler fraskriver seg alt ansvar. Begrunnelsen er gjerne/ofte at det «normalt heller ikke kan kreves at megler skal foreta en nærmere kredittundersøkelse».

Derfor mener vi at det bør implementeres strengere rutiner ved privat finansiering av boligkjøp. Dette gjelder særlig kjøper, som bør pålegges å oppgi erklæring fra finansier samt kontaktinformasjon og megler som bør pålegges å undersøke denne informasjonen på lik linje med lånebasert finansiering. På dette området gir ikke eiendomsmeglingslovens regler om «god meglerskikk» godt nok vern for boligselgere.