Eiendomsmeglerskolen

Meny

Oslo, Norge 06022014: Finansminister Siv Jensen kom i dag med svar til finanstilsynet og kom med nye retningslinjer i forhold til boliglån på Eiendomsmeglerforetakenes Forening. Foto: Fartein Rudjord

Finansminister Siv Jensen avholder en improvisert pressekonferanse om egenkapitalkravet på Eff-dagen 6. februar, 2014. Foto: Fartein Rudjord.

Regulering av kreditt i boligmarkedet

Vi mener staten må være varsom med både regulering av kreditt og som kredittgiver selv i boligmarkedet gjennom Husbanken. Offentlige reguleringer av kreditt og offentlig kredittgivning i boligmarkedet må være velbegrunnet.

Boligpriser er politikk. Innretningen av skattesystemet, regulering av kreditt, penge- og finanspolitikk, plan- og byggesaksprosesser, kommunegrenser og samferdsel har en innvirkning på boligprisene.

Det finnes flere eksempler på at reguleringer av kredittmarkedet har hatt effekt på boligprisutviklingen.

Eksempelvis var årsaken til avdempingen i det norske boligmarkedet høsten 2013 Finanstilsynets skjerpete egenkapitalkrav og de internasjonale kravene til kapitalbuffer hos bankene. Bankene strammet gjennom 2013 inn på utlån for å bygge kjernekapital. Resultat ble det til da største fallet i boligprisene i Norge siden finanskrisen i 2007/08.

Politikk kan ha både tilsiktede og utilsiktede virkninger på boligprisene. Derfor mener Eiendom Norge at myndighetene bør være varsomme med reguleringer som påvirker kredittgivningen i boligmarkedet, og at eventuelle reguleringer må være velbegrunnet.

Boliglånsforskriften som ble vedtatt av Finansdepartementet 15. juni 2015, og som siden ble betydelig innskjerpet den 1. januar 2017 er et slikt eksempel. I lys av den sterke utviklingen vi så i boligmarkedet i 2016 med en prisvekst på nær 24 prosent i Oslo og indikasjoner på en stor og økende utbredelse av sekundærboligkjøp, er dette etter Eiendom Norges syn en fornuftig regulering. Når prisøkningen er drevet av billig kreditt og en for liten tilbudsside grunnet for lav boligbygging, særlig på Østlandet gjennom flere år, er det sunt å begrense tilgangen på kreditt for å forhindre oppbyggingen av finansielle ubalanser. Det er etter Eiendom Norges syn imidlertid vesentlig at myndighetene løser opp slike inngripende reguleringer, hvis effekten blir for kraftig eller har utilsiktede effekter. Boligmarkedet og spesielt boligforsyningen har klare sykliske og volatile trekk. Historisk erfaring viser at fall i boligprisene ofte har effekt på igangsettingen av nye boliger. Det er uheldig, slik vi så i årene etter finanskrisen, at boligbyggingen faller selv om det er et underliggende behov for nye boliger på grunn av befolkningsvekst og urbanisering. Boligmarkedet er kjennetegnet av en særegen dynamikk med treg respons på tilbudssiden og rask respons på etterspørselssiden. Stabil boligbygging i takt med boligbehovet og en balanse mellom tilbud og etterspørsel er noe myndighetene bør prøve å legge til rette for.

Boliglånsforskriften er videreutviklet fra Finanstilsynets egenkapitalkrav i retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis for lån til boligformål fra 2010. Egenkapitalkravet ble i årene etter 2010 skjerpet inn flere ganger og ble også en valgkampsak i 2013. Frp programfestet blant annet at de ønsket og «fjerne egenkapitalkravet ved boliglån.» Etter regjeringsforhandlingene og Sundvolden-plattformen i 2013 var Høyre og Frp enig om følgende: «Regjeringen vil praktisere egenkapitalkravet på en fleksibel måte slik at det hensyntar boligkjøpers betalingsevne».

Denne fleksibiliteten er etter Eiendom Norges syn en essensiell komponent i reguleringen av boliglån, først i brevet finansminister Siv Jensen (Frp) sendte Finanstilsynet i februar 2014 om oppmyking av praktiseringen av egenkapitalkravet og siden i boliglånsforskriften. Finanstilsynets primære standpunkt er null fleksibilitet i bankenes mulighet til å fravike forskriften ved långivning. En slik rigid innretning vil etter Eiendom Norges syn ha svært negative effekter for boligmarkedet. Bankenes skjønnsutøvelse er vesentlig for å kunne bistå enkelthusholdninger i kritiske faser i livet, som for eksempel ved samlivsbrudd eller dødsfall, eller yte lån unge med betjeningsevne, men uten egenkapital.

***
Staten er gjennom Husbanken en vesentlig kredittgiver til norske boligbyggere med grunnlån og en mindre aktør som boliglångivere gjennom startlånsordningen til såkalt varige svakerestilte. Husbanken er i dag både boligsosialt virkemiddel og støttefunksjon for vanskeligstilte av ulike kategorier og motkonjunktur-virkemiddel for boligbyggere. Storparten av Husbankens midler bevilget over statsbudsjettet går i dag til grunnlån til boligbygging, hvor det stilles strengere tekniske krav enn det loven krever. Solberg-regjeringen har redusert Husbankens utlånsrammer, og strammet inn muligheten for å gi startlån. Startlånsordningen ble etter innføringen av egenkapitalkravet i 2010 i økende grad benyttet av låntakere som ikke var varige vanskeligstilte, men snarere førstegangskjøpere uten egenkapital, som ikke fikk lån i ordinære banker.

Det er etter Eiendom Norges syn betenkelig, hvis boligbyggingen blir avhengig av statlig kreditt og at staten blir en for sentral långiver for førstegangskjøpere, noe som er en offentlig subsidiert kreditt. Disse kredittbehovene bør primært dekkes av det ordinære bankvesenet, selv om Husbanken kan ha en viktig rolle som motkonjunkturtiltak.

Eiendom Norge mener staten bør opptre med varsomhet som kredittgiver til boligbygging, samt sørge for at startlånsordningen faktisk går til varig vanskeligstilte, da det å være boligeier har positive effekter for den enkelte og samfunnet.