Eiendomsmeglerskolen

Meny

Stikkord

Finn innlegg etter stikkord

Arkiv

Finn eldre innlegg

Høringsmøte om endringer i avhendingslova: Fra venstre: Henning Lauridsen(NBBL), Hanne Nordskog-Inger(Eiendom Norge), Christian Vammervold Dreyer(Eiendom Norge) og Carl Geving(NEF).

Forslaget om endringer i avhendingslova bør sendes tilbake til departementet

7. mars 2019

- Diagnosen er korrekt, men medisinen vil virke mot sin hensikt, skriver administrerende direktør i Eiendom Norge Christian Vammervold Dreyer.

Innlegget er en forlenget utgave av den muntlige fremleggelsen av høringssvaret under høringsmøte om endringer i avhendingslova 7. mars.

Temaet «tryggere bolighandel» er av særs viktighet for norske forbrukere.

Alle aktørene er enig om målet:

En tryggest mulig bolighandel med et så lavt konfliktnivå mellom kjøper og selger så mulig, og høyeste kvalitet i de profesjonelle partene i bolighandelen.

Formålet med regjeringens forslag er det derfor enkelt å slutte seg til.

Diagnosen som er satt er at bolighandelen ikke er trygg nok og at konfliktene er for mange.

Medisinen som er skrevet ut, er ikke utredet om har den ønskede virkningen.

I stedet for å konsentrere seg om det alle i dag sannsynligvis er enige om:

Nemlig å regulere takstbransjen gjennom økt kompetansekrav, definert profesjonsansvar og et minsteinnhold i tekniske rapporter, så har regjeringen foreslått vidtrekkende endringer ingen har foreslått.

Og det at det ikke er foreslått er det grunn til å dvele ved.

For dårlig utredet

Når det nå kommer forslag fra regjeringen som ingen av aktørene i dette rommet har foreslått, så er det spesielt viktig at forslagene:

  1. Grundig utredes
  2. I etterkant av en utredning sendes ut på skriftlig høring av de forslagene departementet innstiller.

I denne saken har man hoppet bukk over begge disse prosessene.

Departementet viser i proposisjonen til Takstlovutvalgets NOU fra 2009, og legger det til grunn som utredningen som er gjort.

Jeg siterer:

«Noen av høringsinstansene, særlig Eiendom Norge, ga under høringsmøtet uttrykk for at forslaget om alminnelige forbehold ikke var tilstrekkelig utredet. Til dette bemerker departementet at begrensninger i adgangen til å ta «som den er»-forbehold ble utredet av Takstlovutvalget i 2009 og foreslått av et flertall i utvalget. I den forbindelse ble det også drøftet om et slikt forslag vil kunne virke tvisteskapende.»

Det er tendensiøs fremstilling av sakens fakta.

Justis- og beredskapsdepartementet velger å IKKE peke på hva utvalget drøftet, og de velger også å IKKE referere til om dette ville være tvisteskapende.

Fakta er følgende:

Utvalget drøftet IKKE forslag om å fjerne muligheten for å benytte seg av generelle forbehold som «som den er».

Det de drøftet er om man skal knytte retten til generelle forbehold opp mot bruken av godkjente tekniske rapporter.

Departementets fremstilling er i beste fall villedende, for Takstlovutvalgets NOU fra 2009 tar for seg hvordan takstbransjen bør reguleres, som er den delen av lovforslagene som alle har vært enig om er nødvendig og fornuftig.

Jeg siterer derfor fra NOUen fra 2009, og starter med flertallets innstilling:

«Et «som han er»-forbehold påvirker (…) mangelsbedømmelsen i ikke uvesentlig grad, og selgere vil derfor trolig innhente tilstandsrapport for å kunne benytte seg av denne ansvarsfraskrivelsen. Slike klausuler er meget utbredt ved omsetning av brukte boliger, noe som underbygger disse medlemmene sin oppfatning om at «som han er»-forbehold er av stor betydning.»

Disse medlemmene mener således at selgerens rettslige stilling blir påvirket i betydelig grad av hvorvidt han kan ta et «som han er»-forbehold eller ikke i forbindelse med salget.

En annen virkning av å knytte gyldigheten av et «som han er»-forbehold til fremleggelse av tilstandsrapport, er, slik disse medlemmene ser det, at også eierskifteforsikringen trolig blir dyrere om tilstandsrapport ikke legges frem. Begrunnelsen er at forsikringsselskapet vil måtte hefte for mangler som ikke er vesentlige. Dette vil også kunne bidra til å styrke selgernes insentiv til å innhente tilstandsrapport. En kan heller ikke se bort fra at forsikringsselskapene vil vurdere å innta vilkår om at tilstandsrapport må innhentes for å tegne eierskifteforsikring. Det vises i denne forbindelse til at eierskifteforsikringsselskapene i dag gir rabatt på forsikringen dersom tilstandsrapport er innhentet.»

Mindretallet var enig i at dette grepet ville øke bruken av tilstandsrapporter, men anbefalte ikke å gjøre dette.

Det gjorde de bl.a. med følgende begrunnelse, og denne begrunnelsen er det verd å merke seg:

«For øvrig påpekes det at i den grad forbeholdet får en viss betydning, vil en slik regel kunne virke prosesskapende. (…) Dette harmonerer dårlig med mandatets målsetting om å redusere tvisteomfanget og er et argument mot en slik regulering.»

Med andre ord er utredningen som er gjort kun knyttet til bindinger av generelle forbehold opp mot bruk av tilstandsrapport, samt at utvalget synes enige om at å fjerne et generelt forbehold vil virke prosesskapende – altså øke antall tvister.

Dette er i tråd med Eiendom Norges syn.

Dropper utredning

Forslagene man nå skal ta stilling til vil øke antall konflikter og øke transaksjonskostnadene for norske forbrukere og vil skape økt utrygghet, stikk i strid med målet med endringene.

I proposisjonen fra departementet kommer også en indirekte innrømmelse om at dette ikke er utredet, jeg siterer:

«Boligkontraktsretten er et komplekst rettsområde som må ta høyde for en rekke forskjellige aktørers handlinger og innrettelse. Derfor er det uansett neppe mulig å utrede seg frem til sikre svar på hvordan en bestemt regulering vil virke. Lovendringer på området vil måtte bygge på velfunderte antagelser om hvordan reglene sannsynligvis vil fungere, i lys av innspill fra berørte aktører. Det er først når endringene har fått virke en stund i praksis, at det er mulig å trekke slutninger om hvorvidt endringene tjener sin hensikt eller ikke.»

Departementet dropper altså en grundig utredning av tiltaket, fordi en utredning vil måtte bygges på velfunderte antagelser fra berørte interesser om hvordan om hvordan lovendringer vil fungere.

Bør bli sendt i retur

Dette er vikarierende argumentasjon i strid med regjeringens egen utredningsinstruks, og i praksis et eksperiment med forbrukernes største verdier, nemlig eget hjem.

Vi har inn mot møtet i dag sendt et felles skriftlig høringssvar til komiteen sammen med Finans Norge. Finans Norge vil i sin fremleggelse redegjøre for innholdet i dette, og vi slutter oss selvfølgelig til dette.

Våre organisasjoners primære standpunkt er at komiteen skylder norske forbrukere og det norske samfunnet såpass at slike radikale grep utredes grundig.

Stortinget bør derfor sende proposisjonen tilbake til departementet med en føring om å nedsette et utvalg med et begrenset mandat til å utrede de bestemmelsene departementet ønsker å endre.

Reguleringen av takstbransjen er uansett tenkt å konkretiseres i forskrift, og dette arbeidet kan fullføres uavhengig av øvrige forslag.

Det er dessuten grunn til å stille spørsmål om det også ligger en plikt hos dere å gjøre nettopp det.

Etter vårt skjønn så er nemlig prosessen som er gjennomført så mangelfull at den er i strid med en rekke bestemmelser i utredningsinstruksen, deriblant formålsparagrafen 1.1:

Jeg siterer:

«Formålet med instruksen er å legge et godt grunnlag for beslutninger om statlige tiltak gjennom å

–             identifisere alternative tiltak

–             utrede og vurdere virkningene av aktuelle tiltak

–             involvere dem som er berørt av tiltaket, tidlig i utredningsprosessen

–             samordne berørte myndigheter

Etter vårt syn kan det stilles spørsmål om de fleste av disse punktene er brutt av Justis- og beredskapsdepartementet.

Jeg har ikke tid til å inn i alle detaljer her, men vil minne om dette forslaget med radikale forslag til endringer av boliglovgivningen ble gjort kjent i en enkel form for offentligheten den 20. juni 2018.

Skulle Stortinget ikke følge vårt råd her, har Finans Norge og Eiendom Norge subsidiære forslag til endringer av foreliggende forslag.

  1. Ikrafttredelse av regelverk knyttet til takstbransjen må komme først og virke i god tid før øvrige endringer trer i kraft.
  2. Egenandelen bør heves til minimum en halv G. – ikke låses til et kronebeløp.
  3. Arealavvik må knyttes til vesentlige avvik.

Det siste kommer flere til å komme inn på i dag, og det er særdeles viktig at komiteen lytter til.

Nulltoleranse for arealavvik høres fint ut, men i praksis er det en umulighet.

Areal baserer seg på private standarder, det er skjønnsvurderinger involvert, arealregler endres og boliger er som oftest ikke kvadratiske. I sum vil det oppstå mange konflikter hvis det innføres nulltoleranse.

Dagens regler fungerer godt. Det er langt færre arealkonflikter i dag enn tidligere, dette forslaget, til tross for gode intensjoner, er virkelig ikke godt.

Eiendomsmeglingsbransjen skal etter lov om eiendomsmegling være selve garantisten for en tryggest mulig bolighandel.

Misnøye og konflikt havner på vårt bord, og alle som har jobbet i det private vet at om du ikke er advokat så er det ikke lønnsomt å jobbe med misnøye og konflikt.

Vi har aldri tidligere opplevd å ønske så sterkt å ta feil som vi gjør i denne saken.

Men vi tror ikke vi tar feil, og vår sterke oppfordring er derfor at dere her må sende hele proposisjonen tilbake for grundigere utredning, eller i det minste en skriftlig høring som vil gjøre forslagene enda mer belyst.

Det skylder vi alle aktørene, norske forbrukere og det norske samfunnet.