Eiendomsmeglerskolen

Meny

Blogg

Eiendommelige meninger

Skrevet av:

Christian Vammervold Dreyer

Christian V. Dreyer er administrende direktør i Eiendom Norge.

Stikkord

Finn innlegg etter stikkord

Arkiv

Finn eldre innlegg

Faksimile: Finansavisen 25.10.2018

Finanskrisen på norsk

25. Oktober 2018   Christian Vammervold Dreyer        

Det var ikke bare internasjonale forhold og likviditetstørke som skapte problemer i det norske boligmarkedet i 2008.

Den 24. oktober er det ti år siden det historiske vedtaket i Stortinget om byttelånsordningen. Daværende finansminister Kristin Halvorsens såkalte «gullkort» reddet norske banker fra mulig konkurs i kjølvannet av den internasjonale finanskrisen og den likviditets- og tillitskrisen den utløste.

I ettertid viste det seg at det norske boligmarkedet snudde, ganske så umiddelbart etter dette vedtaket i Stortinget. Byttelånsordningen som lot norske banker få låne penger av det norske stat med pant i deres utlån til bolig fikk direkte effekt i boligmarkedet i månedene som fulgte.

Kraftig fall

Men i oktober og i månedsskiftet oktober/november 2008 så det imidlertid riktig så svart ut i.

I løpet få måneder fra sommeren 2008 falt boligprisene i Norge med over 11 prosent, og i oktober opplevdet vi det største prisfallet i løpet av en måned i det norske boligmarkedet i nyere tid på 4 prosent. Enda mer alvorlig enn prisfallet var omsetningstallene.

I oktober 2008 ble det solgt hele 40 prosent færre boliger enn i oktober året før, og oktober er normalt en måned med stor aktivitet.

Selv satt jeg på det tidspunktet som administrerende direktør i Eie Eiendomsmegling og så på nært hold enkeltpersoner som kom i skvis ved at bankene trakk tilbake allerede innvilget mellomfinansiering, og siden sluttet med å yte mellomfinansiering overhodet. Å få boliglån var svært vanskelig, og selv kunder med solid egenkapital fikk ikke lån.

Panikk i markedet

Slik kom finanskrisen og likviditetskrisen til uttrykk for norske forbrukere og i det norske boligmarkedet, og på dette tidspunktet hva var det mange som ikke skjønte hva som faktisk foregikk. I ettertid er det godt dokumentert at den endret kredittpraksisen skyldes at norske banker var rammet av likviditetstørken, som fulgte i kjølvannet av finanskrisen og den berømte konkursen i Lehman Brothers 15. september 2008.

Denne panikken resulterte ikke bare i at mange boligkjøpere måtte ta store tap i sine boligsalg i Norge. Det fikk også betydning for bransjen jeg selv representerer. Daværende Notar Eiendom (må ikke forveksles med dagens Notar) var en av Norges største eiendomsmeglingskjeder og gikk brått konkurs i begynnelsen av desember 2008.

Enormt tilbud

Selv om den internasjonale finanskrisen hadde sin opprinnelse i dysfunksjonelle strukturer i amerikanske bolig- og kredittmarkeder, såkalte subprime-lån, så var det også strukturelle forhold som bidro til at det norske boligmarkedet ble såpass hardt rammet av finanskrisen.

I Norge hadde vi vår egen variant av subprime gjennom den kreative boformen, lavinnskuddsborettslag, som fikk stor utbredelse i årene før finanskrisen, og som siden ble forbudt. Og i 2004 og 2005 gikk produksjonen av nye boliger på høygir, godt hjulpet av lave renter, god tilgang på kreditt og mange spekulative aktører. Dette skapte i sum et enormt tilbud, og på samme tid opplevde vi en etterspørsel i boligmarkedet som vi kanskje kun har sett siden i rekordåret 2016.

Overprodusksjon

Fra slutten av 2005 til godt inne i finanskrisen trendet ferdigstillelsen av nye boliger på rundt 30.000 boliger i året, og det i en periode hvor folkeveksten var på mellom 30 og 40.000 nye innbyggere. Boligbyggingen kom opp et nivå hvor det nær ble bygget en ny bolig for hver nye innbygger.

Denne overproduksjonen av nye boliger i kombinasjon med høyere renter igjennom 2007, fikk bruktboligmarkedet til å vakle allerede høsten 2007. I 2007 og 2008 stabiliserte utbudet av bruktboliger seg rundt rekordhøye 23000 boliger. I dagens marked, hvor vi snakker om en stor tilbudsside, ligger til sammenligning om lag 17000 bruktboliger på markedet. Utbudet av boliger i 2007 og 2008 var historisk høyt.

Likner idag

Når finanskrisen først rammet oss sensommeren og høsten 2008 ble effekten kraftigere enn hvis vi hadde hatt boligbygging på mer normale nivåer i årene før. Likviditeten som finansminister Kristin Halvorsen ytte norske banker gjennom «gullkortet» ble derfor helt nødvendig. Uten byttelånsordningen vil problemene i det norske boligmarkedet i 2008 kunne resultert i et krakk ala hva vi opplevde slutten av 1980- og begynnelsen av 1990-tallet.

Lærdommen fra den norske bankkrisen den gang sies å ha vært avgjørende for håndteringen av den internasjonale finanskrisen i Norge og byttelånsordningen. Av finanskrisen i 2008 har vi trukket ytterligere lærdom, særlig knyttet til faren med en kraftig gjeldoppbygging i husholdningene.

Selv om de tiltagende kravene fra Finanstilsynet til boliglån, først med egenkapitalkravet og siden med boliglånsforskriften, har vært kontroversielle og utfordrer den norske boligmodellen, er de trolig høyst nødvendige for å unngå en ny krise med utgangspunkt i boligmarkedet. Dette spesielt i lys av at vi nå ser nivåer på boligbygging og befolkningsvekst nær nivåene i 2005 og 2006.

Innlegget ble først publisert i Finansavisen 25. oktober 2018.