Eiendomsmeglerskolen

Meny

Fagartikler

Skrevet av:

Chriss Bjorøy

Bjorøy er partner i advokatfirmaet Riisa & Co. Hans fagområde er primært fast eiendom.

Stikkord

Finn innlegg etter stikkord

Arkiv

Finn eldre innlegg

Endringer i bustadoppføringslova

13. mars 2017

Tidspunkt for garantistillelse for kontraktsytelsen

Med virkning fra 1. januar 2017 trådte det i kraft endringer i bustadoppføringsloven som kan få betydning for tidspunktet for når det skal stilles garanti fra entreprenøren overfor forbrukeren/byggherren. I denne artikkelen vil det bli redegjort for disse endringene og de konsekvenser dette kan medføre i forbindelse med salg etter bustadoppføringsloven.

Bustadoppføringsloven[1] angir i § 1 to forskjellige modeller for salg etter bustadoppføringsloven. Den første, den rene entreprisekontrakten, gjelder avtale om oppføring av bolig på tomt som byggherren allerede eier. Den andre modellen gjelder både overdragelse av tomt og oppføring av bolig. Endringene i garantibestemmelsen i lovens § 12 har i utg.pkt betydning for begge disse modeller.

Tidligere har hovedregelen, både i teorien og i praksis, vært at garanti skal stille umiddelbart etter at avtale er inngått mellom partene. Med de nye reglene beholdes det teoretiske utgangspunktet, men den praktiske hovedregelen blir tilsynelatende endret slik at den gir entreprenøren muligheter til å fravike hovedregelen i bestemte tilfeller.

Videre er bestemmelsene om konsekvensene av manglende garantistillelse også endret slik at de nå gir forbrukeren en hevingsrett ved manglende garantistillelse, men kun der garantistillelse er utsatt etter de nye bestemmelsene. Ved garantistillelse straks etter avtaleinngåelse er det fortsatt rett til tilbakeholdelse av vederlaget som er forbrukerens/byggherrens pressmiddel mot entreprenøren.

I det følgende vil det bli kort redegjort for hvordan garantibestemmelsen i § 12 lød før lovendringen, hvordan regelverket lyder etter lovendringen, og hvilke konsekvenser dette kan medføre for de impliserte parter. Innledningsvis vil det imidlertid først gis en kort fremstilling av innholdet i garantibestemmelsen i § 12 og forholdet til bestemmelsen om forskuddsgaranti i § 47.

Kort om bustadoppføringslovens garantibestemmelser

Det fremgår av bustadoppføringsloven § 12 at det skal stilles garanti[2] fra entreprenøren for entreprenørens ytelser etter kontrakten. Garantiens størrelse avhenger av om avtalen mellom partene følger den rene entreprisemodellen eller om det er tale om salg av tomt og bolig under ett.

I førstnevnte tilfelle skal garantien gjelde i fem år etter overtakelsen og utgjøre minst 10 prosent av vederlaget. For krav fremsatt etter overtakelsen kan imidlertid garantien begrenses til 5 prosent av vederlaget.

I tilfellene med salg av tomt og bolig, skal garantien likeledes vedvare i fem år etter overtakelse men garantiens størrelse må minst svare til 5 prosent av vederlaget. For krav fremsatt før overtakelsen kan garantien begrenses til 3 prosent av vederlaget[3].

I begge tilfellene skal garantien stilles i form av selvskyldnergaranti[4] eller tilsvarende fra finansinstitusjon. Likt med garanti regnes imidlertid også at det deponeres et beløp i en finansinstitusjon på tilsvarende vilkår[5].

Garantisummen skal beregnes ut i fra det vederlag som er avtalt mellom partene. Senere endringer i vederlaget med bakgrunn i tilleggsarbeider mm har ingen betydning for garantiens størrelse.

Garantien kan bli gjort gjeldende av byggherrens rettsetterfølgere, eksempelvis ved transport av kontraktsposisjon eller senere salg. Således vil garantisten ikke kunne begrense sitt ansvar til opprinnelig kontraktspart.

Garanti etter § 12 må ikke forveksles med garanti etter bustadoppføringsloven § 47. Garantibestemmelsen i § 47 gjelder for det tilfellet at entreprenøren ønsker å få forskuddsbetaling fra byggherren etter hvert som byggverket oppføres.

I slike tilfeller følger det av § 47 at det må stilles garanti for hele det beløp som skal forskuddsbetales før forskuddet kan disponeres av entreprenøren[6]. Dersom entreprenøren skal kunne disponere også over evt. renter som er opptjent av forskuddsbeløpet, må garantien omfatte også dette.

For øvrig skal garantien følge de bestemmelser som fremgår av § 12 sjette og syvende ledd[7].

Ved de rene entreprisekontrakter er det også en mulighet for å kunne kreve forskuddsbetaling uten å stille garanti etter § 47. Det følger av § 47 første ledd at entreprenøren kan kreve forskudd dersom det ikke hviler salgspant på materialer som tilføres eiendommen, dersom verdien av det som tilføres eiendommen minst svarer til det som til enhver tid er betalt, og minst 10 prosent av vederlaget ikke kreves betalt før overtakelsen.

Bestemmelsen om garanti for kontraktsytelsen etter § 12 gjelder dog uavhengig av hva som er avtalt om forskudd og bestemmelsen om forskuddsgaranti i § 47 gjelder således uavhengig av den såkalte § 12 – garantien.

Nærmere om tidspunktet for garantistillelse etter § 12 – tidligere regler

Av bustadoppføringsloven § 12, slik den lød før lovendringen, skulle garanti for kontraktsytelsen stilles straks etter inngåelsen av avtalen mellom partene. Dette fremgikk ikke direkte av lovteksten men fulgte av en tolkningsuttalelse fra Justisdepartementets lovavdeling av 6. oktober 2006 som også ble fulgt opp ved senere uttalelser.

Med bakgrunn i en uttalelse fra lovavdelingen i september 2013 var det videre klart at en med avtaleinngåelsen mente når partene var bundet avtalerettslig, ikke det tidspunkt hvor kontrakt ble skrevet.

Slik § 12 fremstod frem til 1. januar 2017 var det ikke adgang for partene til å avvike fra denne bestemmelsen.

Nærmere om tidspunktet for garantistillelse etter § 12 – nye regler

Fra og med 1. januar 2017 har §12 fått et nytt tillegg i bestemmelsens annet ledd. Det fremgår nå uttrykkelig av bestemmelsen at garantien skal stilles straks etter avtaleinngåelsen, hvilket samsvarer med lovavdelingens tidligere tolkningsuttalelser og den tidligere hovedregel.

Imidlertid har annet ledd også fått et annet tillegg, nemlig en adgang for entreprenøren til å avvike fra hovedregelen.

Det følger nå av bestemmelsens annet punktum at det kan tas forbehold av entreprenøren som medfører at garanti ikke må stilles før på et senere tidspunkt. I bestemmelsen er det angitt hvilke typer forbehold dette kan være[8].

For det første er det vist til at entreprenøren kan ta forbehold om å ikke stille garanti før ved åpning av byggelån. Garantien må i så tilfelle stilles så snart byggelånet er åpnet.

Videre kan entreprenøren ta forbehold om å stille garanti først ved salg av et bestemt antall boliger. Han kan også ta forbehold om garantistillelse først ved innvilget igangsettingstillatelse. I disse tilfellene må garanti stilles når betingelsene knyttet til forbeholdet er innfridd.

I forarbeidene til lovendringen er endringen begrunnet med at det er kostnadskrevende å stille garanti for prosjekter som ikke blir realisert. Forslaget fikk bred støtte i høringen.

Uavhengig av hvilke forbehold som er tatt, må imidlertid entreprenøren stille garanti senest ved oppstart av byggearbeidene. Således vil dette representere yttergrensen for hvor lenge garanti kan utsettes, uavhengig av hvilke forbehold som er avtalt[9].

Konsekvensen av lovendringen er dermed at det er betydelig større adgang for entreprenøren til å utsette garantistillelsen enn etter tidligere regler, hvor det ikke var åpning for dette, så lenge entreprenøren passer på å ta forbehold om dette i avtalen mellom partene.

Hvilke konsekvenser vil lovendringen ha?

Etter de tidligere reglene fulgte det av § 12 siste ledd at forbrukeren/byggherren kunne holde tilbake alt vederlag dersom garanti ikke var stilt i medhold av § 12. Dette medførte at forbruker ikke en gang hadde plikt til å innbetale kontraktssummen til megler ved manglende garanti[10].

Noen andre konsekvenser av manglende garantistillelse fulgte ikke av bestemmelsen. Dette medførte at det ikke var noen direkte adgang for forbruker til å heve avtalen ved manglende garantistillelse, selv om hevingsadgang fort kunne bli aktuelt der det tok lang tid før garantien kom på plass.

Etter de nye bestemmelsene fremgår det i siste ledd fortsatt at forbrukeren/byggherren har adgang til å holde tilbake hele kontraktsvederlaget ved manglende garantistillelse. Dette gjelder imidlertid kun i de tilfellene det skal stilles garanti straks etter avtaleinngåelsen jf. § 12 annet ledd første punktum.

I de tilfellene hvor entreprenøren har tatt forbehold om å utstede garanti først etter at en av omstendighetene angitt i annet ledd annet punktum er kommet på plass, har forbrukeren/byggherren i medhold av loven ikke adgang til å holde tilbake kontraktsvederlaget.

Dette betyr, slik det er angitt også i forarbeidene, at entreprenøren kan kreve forskudd selv om garantien etter § 12 først skal stilles fra det tidspunktet forbeholdet i kontrakten er bortfalt[11].

I prinsippet innebærer derfor de nye bestemmelsene en adgang for entreprenøren til å kunne kreve betaling fra forbruker/byggherren uten å stille § 12 garanti.

I stedet for er forbruker gitt en adgang til å heve kontrakten dersom garanti ikke kommer på plass så snart de omtalte forbehold er bortfalt. Hevingsretten er imidlertid betinget av at forbruker gir entreprenøren skriftlig varsel med minst 10 dagers frist til å stille garantien, Dersom garantien ikke stilles innen fristen har forbruker rett til å heve avtalen.

En problemstilling som ikke er berørt i forarbeidene er om de nye bestemmelsene vil kunne medføre at entreprenører som ser at kontraktsvederlaget er for lavt og ønsker å komme seg ut av kontrakten for å kunne selge boligen på nytt til høyere pris, vil kunne spekulere i å ikke stille garanti for å fremprovosere en hevning av kontrakten[12].

Denne problemstillingen er nok helst aktuell i de tilfeller det er tale om salg av tomt og bolig under ett i og med at de rene entreprisekontraktene tar utgangspunkt i at entreprenøren skal ha betalt for det arbeidet som er utført ved heving i slike tilfeller.

Det kan tenkes at dette kan bli oppveid av forbrukerens adgang til å kreve erstatning som følge av hevning, men dette vil som oftest være krav av mindre størrelse (særlig om hevning finner sted relativt tidlig i prosessen). Det vil derfor gjenstå å se om bestemmelsen slik den nå lyder vil føre til spekulasjon fra entreprenørenes side eller om målsetningen med hevingsretten, å sikre at garanti kommer på plass i tide, vil bli oppnådd.

Avslutning

Som det fremgår over innebærer lovendringen fra 1. januar en betydelig endring i tidspunktet for når det skal stilles garanti for kontraktsytelsen fra entreprenørens side etter bustadoppføringsloven § 12.

Bakgrunnen for endringen er et ønske om å redusere kostnader, men endringen åpner opp for at den praktiske hovedregel ved prosjektsalg vil bli at garanti stilles først på et senere tidspunkt når bestemte forbehold er bortfalt.

Forbrukeren er videre gitt en hevingsrett ved manglende garantistillelse, men denne gjelder kun der det er tatt forbehold om utsatt garantistillelse. Hvorvidt denne hevingsretten vil lede til spekulasjon hos entreprenørene for å søke høyere pris for boligen som er under oppføring er for tidlig å avgjøre, men erfaringer fra bruken av bestemmelsen vil kunne gi en pekepinn på om lovendringen når den målsetningen som har vært ønsket.

Bustadoppføringsloven inneholder for øvrig også en rekke andre bestemmelser som har betydning partene ved salg av bolig under oppføring, men som ikke er tema for denne artikkelen. Ved eventuelle andre spørsmål om bustadoppføringsloven, evt. spørsmål om det tema som er behandlet her, kan en ta kontakt med undertegnede for nærmere avklaring.

 

 

[1] Bustadoppføringsloven gjelder kun avtaler mellom en entreprenør som selger/kontraktspart, dvs. der avtalen er gjort som ledd i næringsvirksomhet jf. § 2, og forbruker som kjøper, dvs. fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet jf. § 2 annet ledd.

[2] Merk at krav til garanti forutsetter at kontraktsvederlaget overstiger 2 ganger folketrygdens grunnbeløp jf.     § 12 1. ledd

[3] Årsaken til forskjellen i de to tilfellene er at det stilles garanti for byggverket og ikke for tomten

[4] Dette betyr at byggherren kan gå på garantisten så snart det foreligger mislighold fra entreprenøren

[5] Her er det ikke tilstrekkelig at entreprenøren holder tilbake faktureringen av ytelsen. En pengesum tilsvarende garantiens størrelse må rent faktisk avsettes på konto som ikke kan disponeres av partene ensidig

[6] I praksis gjøres dette ved at beløpet innbetales til megler som sørger for at beløpet ikke overføres entreprenøren før nødvendig garanti er stilt

[7] Dvs. at garantien skal være en selvskyldnergaranti og at den kan påberopes av byggherrens rettsetterfølgere

[8] I følge forarbeidene er eksemplene i loven uttømmende

[9] Her menes byggearbeider som kan føre til mangelsansvar for entreprenøren jf. forarbeidene

[10] Jf. finanstilsynets rundskriv 7/2014

[11] Men her må selvsagt bestemmelsene i § 47 iakttas slik at det enten må stilles garanti etter § 47 eller at bestemmelsene i § 47 første ledd må være oppfylt (ved rene entreprisekontrakter)

[12] Denne problemstillingen er blant annet til vurdering av Eiendom Norge.