Eiendomsmeglerskolen

Meny

Fagartikler

Skrevet av:

Per Christian Grant-Carlsen

Per Christian Grant-Carlsen er partner/ advokat (H) MNA i Hammervold Pind. Han har bred erfaring innenfor fast eiendom og prosedyre, med hovedfokus på kontraktsrett, tingsrett, boligrett og entreprise.

Stikkord

Finn innlegg etter stikkord

Arkiv

Finn eldre innlegg

Eiendomsmeglingsloven § 6-6 – meglers (manglende) adgang til å binde oppdragsgiver.

27. Januar 2016

Temaet for dette innlegget er i hvilken grad en eiendomsmegler ved sine utsagn kan binde oppdragsgiveren overfor dennes motpart.

Temaet for dette innlegget er i hvilken grad en eiendomsmegler ved sine utsagn kan binde oppdragsgiveren overfor dennes motpart.  Problemstillingen er i stor grad praktisk, idet kontakt mellom partene ofte foregår gjennom megleren som mellommann.  Eiendomsmeglingsloven regulerer enhver form for mellommannsvirksomhet i eiendomsomsetning, herunder formidling av leie (eml § 1-2).  For eksempel kan det oppstå spørsmål om hvorvidt megler med virkning for oppdragsgiver har lovet feks kjøper en gitt tid for overtagelse, om løsøre etc skal følge med i kjøpet, formidlet aksept eller motbud og så videre. Rent umiddelbart vil nok mange legge til grunn at det megleren gir uttrykk for vil dennes oppdragsgiver være bundet av, idet megleren oppfattes som for eksempel selgers representant. Det er ikke vanskelig å forstå et slikt perspektiv, men rettslig sett er det neppe riktig.

Eiendomsmeglerens adgang til å binde oppdragsgiver er regulert i eiendomsmeglingsloven § 6-6, som har overskriften «fullmakt». Bestemmelsen fastslår at «oppdragstakeren kan ikke binde oppdragsgiveren overfor en tredjeperson uten særskilt fullmakt». Oppdragstager er alltid megler, oppdragsgiver er normalt selger/utleier, og tredjepersoner er normalt kjøper/leietager, men variasjoner finnes åpenbart. For eksempel vil også leverandører, naboer, det offentlige etc være tredjepersoner i denne sammenheng. Oppdragsgiver kan selvsagt også være kjøper. Se eml § 1-2.

Tradisjonell fullmaktslære inneholder regler om s.k. stillingsfullmakt (avtaleloven § 10, annet ledd), hvoretter fullmakt anses for å foreligge dersom noen etter avtale inntar en stilling som sedvanlig inneholder fullmakt til å foreta enkelte rettshandler. Derfra er eml § 6-6 et eksplisitt unntak, idet man nettopp ikke kan legge til grunn at oppdragstageren innehar fullmakt i kraft av oppdraget. Forarbeidene til bestemmelsen fastsetter nemlig at megleroppdraget i seg selv ikke medfører noen rett for megler til å binde selger overfor kjøper, og dette er det sentrale.

Begrepet «særskilt fullmakt» kan lede en til å tro at selger spesielt tydelig eller på en særlig måte må gi megler fullmakt for den aktuelle disposisjonen. Forarbeidene til bestemmelsen, Ot.prp. nr. 59 (1988-89) pkt. 5.5, presiserer likevel at alminnelige avtalerettslige regler supplerer avtaleforholdet mellom selger og megler. Også her er poenget at man ved dette valg av ordlyd mener å  fremheve oppdragstagerens uavhengighet.

Fullmakten som selger gir megler kan være en oppdragsfullmakt, ved at selger gir megler beskjed om hvilke disposisjoner megler kan foreta på vegne av selger. Disposisjonsfullmakten må gis eksplisitt, og kan ikke tas for gitt som del av oppdraget. Det er derfor nærliggende å tolke ordlyden «særskilt» mer som en presisering av at megleroppdraget ikke medfører noen fullmakt, enn at ordlyden fastsetter at et særlig strengt krav for å kunne fastslå at selger har gitt megler fullmakt til å disponere på vegne av seg. I forholdet til omverdenen kan oppdragsfullmakten være problematisk, idet den kun er kjent for oppdragsgiver og oppdragstager.

Fullmakten kan også være en frasagnsfullmakt, ved at selger gir beskjed direkte til kjøper om at megler har fullmakt til for eksempel å avklare overtakelsesdato. Ved frasagnsfullmakter vil det sjeldent oppstå tvister der prinsippet i eml. § 6-6 kommer på spissen, siden kjøper/tredjeperson er informert om hva megler har fullmakt til.

Det praktiske utslaget av § 6-6 er at megler eksempelvis ikke kan akseptere bud på vegne av selger, ei heller bekrefte hvilke tilleggsytelser som skal følge kjøpet eller utsette forfallstid for betaling av kjøpesummen uten at megler i disse tilfellene har en «særskilt fullmakt» fra selger til å gjøre dette. Og om megler likevel foretar slike handlinger, blir oppdragsgiver ikke bundet mot tredjemann. En telefonsamtale mellom megler og selger vil normalt være nok for slik fullmakt, men megler gjør alltid lurt i å loggføre samtalen, og i enkelttilfeller også sende oppdragsgiver en epost om hva megler har oppfattet å få fullmakt til å gjøre. For om megler handler ut i fra en uklar fullmakt, vil fort kjøper kunne angripe megler om noe skulle gå galt. Først og fremst innebærer bestemmelsen en beskyttelse av selger ved at selger ikke risikerer å bli bundet av meglers uautoriserte disposisjoner. Det mer uheldige utslaget av regelen er at kjøpere, som i alminnelighet vil stole på det megler forteller, både hva gjelder objektet og avtalesituasjonen, sjelden er kjent med fullmaktsspørsmålet overhodet. Grovt sagt innebærer regelen at en kjøper, hva gjelder avtalerettslige forhold, faktisk ikke uten videre kan bygge på det megler sier. Kjøper kan likevel legge til grunn det megler sier hva gjelder faktiske opplysninger om salgsobjektet, noe vi kommer tilbake til nedenfor.

Et godt eksempel på at selger ikke blir bundet av meglers rettslige disposisjoner uten «særskilt fullmakt» er Nye Major-dommen, Rt. 2011 s. 670. I kjøpekontraktene stod det at selgeren «tar sikte på ferdigstillelse» i annet halvår 2007. Det ble imidlertid hevdet at megler hadde uttalt at leilighetene ville være ferdigstilt ved utgangen av 2007. Flere kjøpere hevdet derfor at på grunn av meglers utsagn var selger forpliktet til å ferdigstille leilighetene innen 1.1.2008, og at en oversittelse utløste dagmulktskrav. Kjøperne tapte saken, primært fordi Høyesterett kom til at kontrakten ikke innebar noe løfte til kjøperne om overtagelsestidspunkt. Når det så gjaldt det mulige løfte som i tilfellet kunne ha satt kontraktens forbeholdne ordlyd til side, sa Høyesterett derimot at utsagnet fra megler om at eiendommene skulle være ferdigstilt innen 2007 var et tilfelle som falt direkte inn under § 6-6, da utsagnet fra megler ville endret kontraktens regulering av overtagelsestidspunktet. Selger ble derfor ikke ansett bundet av meglers uttalelse da megler ikke hadde blitt tildelt noen fullmakt. Tilsvarende er å lese i Rt. 2002 s. 1155, der leietaker hevdet en klausul i leiekontrakten hadde blitt endret fordi megler hadde akseptert endringen. Også her kom Høyesterett til at det ikke var grunnlag for en identifisering mellom selger/utleier og megler hva gjelder rettslige disposisjoner utført av megler.

Ovenfor nevnte vi at kjøper, uavhengig av eml. § 6-6, fortsatt kan stole på hva megler sier hva gjelder faktiske opplysninger. Dette betyr at selger uansett blir ansvarlig overfor kjøper for manglende og feilaktige opplysninger som gis på vegne av selger i markedsføring av boligen. Dette kan vi lese direkte ut av avhendingslova § 3-8 om feilopplysninger (og det samme er fastslått for manglende opplysninger i § 3-7, jf. Rt 2001 s 369 takstmannsdommen), samt i bustadoppføringslova § 27 (tilsvarende må gjelde buofl § 26 som for avhl § 3-7). I slike situasjoner blir altså selger ansvarlig for meglers eventuelle feil. Det sentrale skillet mellom regelsettene er at eml. § 6-6 gjelder for rene avtalerettslige vilkår mellom kjøper og selger (betingelser for kjøpet, typisk pris, overtagelsestid, tilbehør). Reglene i avhl og buofl gjelder salgsobjektet som sådan, altså dets tilstand i vid forstand.

Et godt eksempel finnes i dom fra Borgarting lagmannsrett av 28. november 2011. Der hadde megler opplyst til kjøper av en bolig at de skulle få en bruksrett til båtplass «med på kjøpet» og at denne bruksretten etter meglers oppfatning var evigvarende. Selger hadde imidlertid kun ment å gi en bruksrett for kjøpernes eiertid av eiendommen. Under rettssaken var både selgers og kjøpers advokater enige om tvisten dreide seg om uriktige opplysninger etter avhendingsloven § 3-8. Lagmannsretten mente imidlertid at siden båtretten i utgangspunktet ikke tillå den eiendommen som var for salg og heller ikke var beskrevet i som en del av salgsobjektet, utførte megler en uautorisert rettslig disposisjon på vegne av selger ved å tilby kjøperne en evigvarende bruksrett. Dette var etter lagmannsrettens mening et forhold som var omfattet av eiendomsmeglingsloven § 6-6, og ikke avhendingsloven § 3-8.

Dommen illustrerer at avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8 på den ene siden og eiendomsmeglingsloven § 6-6 på den andre siden har forskjellige bruksområder. Førstnevnte regulerer faktiske og rettslige opplysninger som megler gir til kjøper, og som selger identifiseres fullt ut med. Sistnevnte gjelder kun rettslige disposisjoner, der det ikke foreligger noen identifikasjon mellom megler og selger. Men grensen er ikke lett å trekke. For eksempel vil en feilaktig opplysning om hva som følger med en eiendom reguleres av avhendingslova § 3-8 eller bustadoppføringslova § 27, mens et feilaktig løfte fra megler om å få med noe som ellers ikke ville fulgt med uansett, må bedømmes etter eml. § 6-6. Sentrale holdepunkter vil her være om den aktuelle gjenstanden eller rettigheten har vært tilknyttet eiendommen eller har vært beskrevet som en del av salgsobjektet. Tvist om et utendørs boblebad følger med eiendommen er gjerne omfattet av avhendingsloven § 3-8 fordi gjenstanden er fysisk tilknyttet eiendommen. En tvist om en jakthytte på vidda innenfor en hytte er lovet med på kjøpet vil gjerne være omfattet av eml. § 6-6, forutsatt at jakthytten ikke har vært annonsert som en del av salgsobjektet.

Selv om selger etter § 6-6 ikke blir bundet av meglers uautoriserte rettslige disposisjoner, fritar dette likevel ikke megler fra et eventuelt ansvar. Megler kan fortsatt bli erstatningsansvarlig, forutsatt at de alminnelige vilkårene for erstatning er oppfylt. I dette ligger det at megler må ha opptrådd i strid med god meglerskikk, og/eller uaktsomt ved å ha utført den aktuelle uautoriserte disposisjonen, eksempelvis ha lovet en tidligere overtagelsesdato. I tillegg må kjøper å ha blitt påført et økonomisk tap på grunn av dette, eksempelvis at kjøper har solgt leiligheten sin i den tro at overtagelse skulle skje til datoen som megleren opplyste om, og kjøper må leie leilighet frem til faktisk overtagelse. Til sist må det foreligge en årsakssammenheng mellom kjøpers økonomiske tap og meglers uautoriserte disposisjon. Dette kan uttrykkes som at kjøper har blitt påført sitt økonomiske tap på grunn av meglers feilaktig opplysning om overtakelsesdato. Det kan her tilføyes at etter skadeserstatningsloven § 2-1 blir arbeidsgiver ansvarlig for den ansatte meglers feil. Situasjoner der prinsippet i § 6-6 kommer på spissen kan nok i stor grad unngås ved å ha en ryddig kommunikasjon overfor selger, der megler ved tvilstilfeller ber om en klargjøring fra selger. Slik kommunikasjon kan med fordel skje skriftlig, siden klargjøringen kan være et holdepunkt for at megler ikke har opptrådt uaktsomt og at erstatningsansvar derfor ikke blir aktuelt.

Artikkelen er tidligere publisert i Eiendomsmegleren, da i samarbeid med advokatfullmektig Stein-Ivar Måseidvåg Gamlem, advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS.

Artikkelen er også publisert på Hammervold Pind sine nettsider.