Eiendomsmeglerskolen

Meny

Fagartikler

Skrevet av:

Truls Johannesen

Truls Johannesen har lang erfaring som advokat både i Hammervoll & Co og fra Codex advokater. Han har i en periode vært tingrettsdommer og har i tillegg erfaring fra Domstolsavdelingen i Justisdepartementet.

Stikkord

Finn innlegg etter stikkord

Arkiv

Finn eldre innlegg

Dom fra svensk høyesterett om prosjekterende entreprenøreres erstatningsansvar og undersøkelsesplikt

27. Januar 2016

Den svenske Högsta Domstolen har gitt 32 villaeiere medhold i at byggefirmaet Myresjöhus AB opptrådte uaktsomt ved oppføring av boliger.

I denne artikkelen ser vi blant annet på entrepenørens undersøkelsesplikt og hvilken betydning dommen har for norske entreprenører.

Sakens bakgrunn

Byggefirmaet Myresjöhus AB oppførte boliger med ett-trinns isolerte fasader, og villaeierne fikk senere problemer med fukt. Slike fasader kalles i Norge også puss på isolasjon. Boligene ble oppført i årene 1999-2003. Fasadekonstruksjonen som ble valgt var typegodkjent, anbefalt av leverandøren og i samsvar med bransjepraksis. Det var ikke noe som tydet på at Myresjöhus var kjent med problemer ved ett-trinns fasader på den tiden husene ble bygget.

Högsta Domstolen mente likevel at Myresjöhus burde gjort konkrete undersøkelser for å forvisse seg om at fasadekonstruksjonen var egnet til bruken. Unnlatelse av å gjøre dette var uaktsomt.

Den rettslige problemstillingen

Boligene ble oppført som totalentrepriser, der entreprenøren stod for prosjekteringen og valget av fasadekonstruksjonen. For entreprisen gjaldt standardavtalen ABS 95 (Allmänna bestämmelser för småhus­entreprenader där enskild konsument är beställare).

Etter ABS 95 kap. 2 § 6 foreligger «fel i entreprenaden» hvis enterprenørens «arbete avviker från vad som har avtalats», eller om «resultatet av arbeidet «inte motsvarar krav på fackmässighet». Dette vil tilsvare en mangelsvurdering etter bustadoppføringslova § 25.

Högsta Domstolen avsa 19. mars 2015 dom den delen av saken som gjaldt selve mangelsspørsmålet.

Retten slo fast at risikoen for mugg, råte og dårlig lukt innebar at konstruksjonen med ett-trinns tettede fasader ikke var egnet til tiltenkt bruk, og at resultatet av arbeidet ikke svarte til boligkjøpernes berettigede forventninger. Fasadekonstruksjonen utgjorde dermed en mangel ved entreprisen.

Boligkjøperne reklamerte først etter utløpet av kontraktens garantitid. I henhold til ABS 95 kap. 5 § 7 var entreprenøren da kun ansvarlig for «väsentligt fel» som skyldtes entreprenørens «vårdslöshet».

Spørsmålet om entreprenøren var uaktsom eller ikke ble avgjort ved Högsta Domstolens dom av 22. desember 2015. Forventningene som den svenske dommen stiller til entreprenørens opptreden for å unngå uaktsomhetsansvar vil være av interesse også for norske entreprenører.

Uaktsomhet – entreprenørens undersøkelsesplikt

Boligene saken gjelder ble oppført mellom 1999 og 2003. Siste sluttbefaring ble gjort i april 2003. Myresjöhus AB hadde grunn til å tro at det skulle være noen risiko ved valget av fasadekonstruksjonen.

Tvert imot hadde entreprenøren valgt en fasadekonstruksjon som var anbefalt av leverandøren, den var typegodkjent og i samsvar med bransjepraksis på tidspunktet for oppføringen. Først i 2007 ble det alminnelig kjent i bransjen at det var problemer med slike fasader.

Retten mente likevel at entreprenøren hadde opptrådt uaktsomt ved valget av fasadekonstruksjon.

Ved uaktsomhetsvurderingen legger retten stor vekt på forholdet mellom partene i avtalen. Kjøperne var forbrukere, og hadde selv ingen muligheter til å oppdage problemer under garantitiden. Videre var det fra kjøpers side rimelig å gå ut fra at entreprenøren hadde undersøkt om det fantes risiko for fuktproblemer ved fasadekonstruksjonen før denne ble valgt.

På den bakgrunnen mente retten at det ikke var tilstrekkelig for entreprenøren å stole på hva andre gjorde. Entreprenøren burde selv ha undersøkt om fasadekonstruksjonen var egnet til sin tiltenkte bruk før denne ble valgt. Noen slike undersøkelser hadde ikke entreprenøren gjort, og risikoen for feil gikk derfor ut over entreprenøren.

Innholdet i undersøkelsesplikten

Högsta Domstolen tok ikke stilling til hvor store krav som må stilles til entreprenørens undersøkelser for å unngå uaktsomhet.

Retten skrev at kravene vil bero på omstendighetene, og at det lar seg diskutere hva passende undersøkelser eller kontrolltiltak skulle være. Retten lot det også stå åpent hva som ville ha skjedd hvis undersøkelsene ikke førte til at problemer ble oppdaget.

Det retten krever, er at entreprenøren i det minste gjør noe:

«Men eftersom Myresjöhus inte har visat att bolaget har genomfört någon egentlig utredningsåtgärd alls, så ska den angivna osäkerheten gå ut över bolaget och inte husköparna.

Denne artikkelen er også publisert på Hammervold Pind sine nettsider.