Eiendomsmeglerskolen

Meny

Blogg

Eiendommelige meninger

Skrevet av:

Christian Vammervold Dreyer

Christian V. Dreyer er administrende direktør i Eiendom Norge.

Stikkord

Finn innlegg etter stikkord

Arkiv

Finn eldre innlegg

Faksimilie Finansavisen 12. april 2018

Plan for boligmarkedet

12. april 2018   Christian Vammervold Dreyer        

Boliglånsforskriften er et nødvendig tiltak for finansiell stabilitet i en tid med lavrenteregime, men regjerningen må fornye boligstrategien, skriver Eiendom Norge-direktør Christian V. Dreyer.

Kronikken ble først publisert i finansavisen 12. april 2018.

Den finansielle risikoen ved en for sterk gjeldsoppbygning kan ikke undervurderes, og viser nødvendigheten av å regulere gjeldsnivået. Det er godt dokumentert i forskning at gjeldsoppbygning målt mot bruttonasjonalprodukt kan foregripe resesjoner i økonomien.
Begrunnelsen for boliglånsforskriften vil riktignok kunne endre seg i takt med økte renter og endringer i andre fundamentale faktorer. Trolig vil høyere renter alene redusere gjeldsveksten.

Boligprisfallet i 2017 korrelerte med innføringen av den reviderte boliglånsforskriften, som ble gjort kjent 15. desember 2016. Jeg hevdet allerede i romjulen 2016 at dette ville endre spillereglene i boligmarkedet. Spesielt regelen om fem ganger inntekt og redusert fleksibilitetskvote mente vi ville få effekt på kredittgivningen og boligprisene.
Selv om forskriftens hensikt ikke er å regulere boligprisutviklingen, men gjeldsopptaket, må forskriften i praksis forstås som en regulering av boligprisene, da det er godt dokumentert at det er nær sammenheng mellom gjeld og boligpriser.

Det er foreløpig ikke påvist en årsakssammenheng mellom den nye boliglånsforskriften og boligprisfallet i 2017. Men det er grunn til å anta at det er en sammenheng i kombinasjon med andre faktorer som økt boligbygging og redusert befolkningsvekst. Det er også sannsynlig at usikkerheten knyttet til forskriftens tolkning og virkeområde i kombinasjon med strengere krav og egne regler for Oslo kan ha bidratt til å stramme inn på kredittgivningen mer enn det som var myndighetenes intensjon.

Fra tidligere boligprisfall i Norge i 2013 og 2008, vet vi at prisfall har en tendens til å være selvforsterkende, grunnet forventninger i markedet og det man kan kalle kredittgivningens medsykliske karakter. Mens boligprisfall reduserer låntakerens panteverdier, økes de når boligprisene stiger, noe som igjen kan stimulere til økt gjeldsopptak og stigende boligpriser. Etter vårt skjønn er bankenes adferd ved kredittgivningen til bolig en vesentlig forklaringsvariabel av boligprisutviklingen som er uutforsket.

Boliglånsforskriften rammer også den norske boligmodellen, da den begrenser manges mulighet for å få lån til kjøp av bolig, spesielt førstegangskjøpere, noe som er utfordrende da det selv med svakt fallende boligpriser er lønnsomt å eie bolig i Norge. Enkelte karakteriserer også det å ikke eie egen bolig som en fattigdomsfelle. Selv om Finanstilsynets mål med boliglånsforskriften er finansiell stabilitet, må regjeringen ta flere hensyn. Det er et faktum at boligpriser er summen av en lang rekke variabler og deriblant politiske vedtak på ulike nivåer. Boligpriser er politikk.

I juni 2015 lanserte Solberg-regjeringen en boligstrategi for et mer velfungerende boligmarked med mål om å se boligpolitikken på tvers av departementene. Mange av disse tiltakene er nå vedtatt og/eller implementert. Fordi forskriften har virkninger ut over det den er ment å regulere, mener jeg det er vesentlig at regjeringen fornyer boligstrategien og lager politikk som både tar hensyn til finansiell stabilitet og bevaring av den norske boligmodellen.
Til tross for rekordhøy boligbygging de senere årene, er det fremdeles behov for tiltak for å skape en mer velfungerende tilbudsside som gjør det mulig å bygge boliger raskt i takt med boligbehovet. Dette gjelder særlig forbedring av planarbeidet, koordinering av infrastrukturtiltak med boligbygging, og at kommunene tar innover seg sin rolle som markedsregulator.

Når det gjelder kredittregulering, tar mange nå til orde for å utvide startlånsordningen igjen slik det var før 2013, da den fungerte for mange nyutdannede som en omgåelse av Finanstilsynets egenkapitalkrav. Det er et paradoks at myndighetene skal stille kreditt til rådighet for førstegangskjøpere gjennom eksempelvis startlån når bankene ikke får mulighet grunnet boliglånsforskriften. Det hadde vært mer hensiktsmessig å innføre konkrete unntaksbestemmelser i forskriften for førstegangskjøpere, for eksempel knyttet til bruk av fastrentelån.

Behovet for en helhetlig boligpolitikk er konstant. Regjeringen må fornye boligstrategien, og se regulering av kreditt i sammenheng med andre boligpolitiske tiltak.