Eiendomsmeglerskolen

Meny

Blogg

Eiendommelige meninger

Skrevet av:

Erik Lundesgaard

Erik Lundesgaard er kommunikasjonssjef i Eiendom Norge.

Stikkord

Finn innlegg etter stikkord

Arkiv

Finn eldre innlegg

Skjermdump fra stortinget.no

Boligmarkedet under kontroll

16. Oktober 2018   Erik Lundesgaard        

- Vi må fortsette å forbedre boligbeskatningen for sikre bærekraften i norsk økonomi og den norske boligmodellen, sa kommunikasjonsjef Erik Lundesgaard på høring i Stortinget om statsbudsjettet 2019.

Dette innlegget ble holdt på Finanskomiteens høring i Stortinget om statsbudsjettet 2019 den 15. oktober 2018.

Boligmarkedet i er årets nasjonalbudsjett viet mye oppmerksomhet og vi vil benytte anledningen til å kommentere på regjeringens beskrivelse av utviklingen i boligmarkedet.

Moderat trend

Etter to år med sterke svingninger i boligprisene, henholdsvis med en historisk sterk boligprisoppgang i 2016 og det største boligprisfallet i 2017 siden finanskrisen, synes boligprisutviklingen nå å være under kontroll. 2018 vil, slik det ser ut nå, bli et år med en moderat prisutvikling gjennom året, selv om vi fikk en relativ sterk boligprisoppgang i første halvår.

De siste fire månedene er det er en moderat og nær flat prisutvikling i kombinasjon med en rekordsterk omsetning. Akkumulert har det aldri tidligere blitt solgt så mange bruktboliger per tredje kvartal enn i år, og pt. ligger vi også an til å slå omsetningsrekorden fra 2015. Så langt i år er det solgt 5 prosent flere boliger enn i 2017 på samme tid og 1 prosent flere enn i 2015.

Det tyder på et sunt marked og at et oppdemmet flyttebehov fra 2016 og 2017 er blitt utløst i 2018. Det sterke oppsvinget i boligbyggingen de siste to-tre årene, etter mange år med for lav boligbygging målt mot befolkningsveksten, har omsider bidratt til større balanse mellom tilbud og etterspørsel. Befolkningsveksten har også kommet ned fra de historisk høye nivåene for få år siden, og disse faktorene demper, sammen med boliglånsforskriften prisutviklingen i boligmarkedet. Det er positivt at boligprisveksten er kommet ned, og Eiendom Norge venter også en tilsvarende moderat utvikling inn i 2019 på grunn høyt utbud av bruktboliger, stor forventet ferdigstillelse av nye boliger, svakere befolkningsvekst, høyere renter og kjente betingelser i boliglånsforskriften ut 2019.

Boligpriser er politikk

Boligpriser påvirkes av politikk, og derfor er stabile rammevilkår for boligmarkedet viktig. I så måte mener vi det er positivt at boliglånsforskriften ble videreført fra 1. juli uten større justeringer. Etter vårt skjønn er stabilitet i denne reguleringen et poeng i seg selv. Boligprisfallet i 2017 korrelerte med innføringen av den reviderte boliglånsforskriften fra 1. januar 2017, og innretningen av denne var overraskende og særlig i banknæringen var det stor usikkerhet knyttet til tolkningen av forskriften. Det kan ha gjort at de strammet mer inn på utlånet enn forskriften egentlig åpner for. Prisoppgangen i første halvår 2018 med samme forskrift kan tyde på dette. Selv om det foreløpig ikke er påvist en årsakssammenheng mellom boligprisfallet og boliglånsforskriften, viser historisk erfaring at det er nær sammenheng mellom boligprisutviklingen og bankenes kredittpraksis. Kredittpraksisen er boligmarkedets skjulte driver. Et ekstremt eksempel er høsten 2008 under finanskrisen, da mange banker både trakk tilbake og sluttet å yte mellomfinansering. Et annet eksempel er sensommeren og høsten 2013, da bankene bygget kapital for å etterleve strengere kapitalkrav og derfor strammet inn på utlån. Som et resultat av dette falt boligprisene om lag 5 prosent, og boligbyggingen falt kraftig selv om det var et underliggende boligbehov.

Regulering av kreditt til boligmarkedet påvirker sammen mange andre politikk-områder både etterspørsel og tilbudssiden i boligmarkedet. Det samme gjør skattesystemet, plan- og byggesaksprosesser, kommunegrenser og investeringer i samferdsel og infrastruktur. Vi er derfor svært positive til at regjeringen fortsetter investeringene i samferdsel og bymilljøpakkene som er viktig for å skape mer velfungerende bo- og arbeidsmarkedsregioner i Norge.

Bedre boligbeskatning

I et lengre perspektiv er det vesentlig å gjøre noe med innretning av boligbeskatningen i Norge. Vi er positive til at regjeringen har harmonisert beskatningen av sekundærbolig med øvrige finansielle investeringer de senere årene. Det har bidratt til å redusere spekulasjonen i boligmarkedet.

Den 7. juni i år presenterte en delegasjon fra IMF deres foreløpig vurderinger av norsk økonomi for 2018. Også i år var det viet de mye oppmerksomhet til boligmarkedet, husholdningsgjelden og finansiell stabilitet. Gjelden er den største risiko-faktoren i norsk økonomi, og i det korte bildet støtter IMF boliglånsforskriften. I det lange bildet mener IMF det må gjøres noe med skatteincentivene for bolig. Eiendom Norge deler dette synspunktet.

Til tross for generøse subsidier av boligeierne, så har boligbeskatningen de senere årene blitt skjerpet. Fra 2010 og innføringen av sjablongssystemet for likningsverdi har beskatningen av bolig og eiendom i Norge økt grunnet mer presise beregninger og økte boligverdier. I tillegg har inndrivningen av dokumentavgiften og utskrivningen av kommunal eiendomsskatt økt markant.

For 2019 er verdsettelsesrabatten på bolig og fritidsbolig i formueskatten anslått til å utgjøre 22,2 milliarder. Fraværet av gevinstbeskatning på primærbolig etter et års botid utgjør 29,6 milliarder. Samlet nesten 52 milliarder. I budsjettet for 2019 er skatteutgiftene fratrukket skattesanksjonene, altså eiendomsskatt og dokumentavgift på henholdsvis 7,1 og 9,3 milliarder estimert til 35,5 milliarder.

Finansiell stabilitet og eierlinjen

Hensynet til finansiell stabilitet og eierlinjen i den norske boligmodellen er av mange blitt sett på som uforenlige. Eiendom Norge har imidlertid gjort beregninger som viser at det er mulig å forene disse to hensynene. Men med en nær provenynøytral skatteveksling mellom dokumentavgift og eiendomsskatt og full verdsetting av primærbolig i formueskatten, er det mulig å forene disse to hensynene. Dette vil gjøre boligbeskatningen mer rettferdig, bærekraftig og enklere, og samtidig senke terskelen for å bli boligeier. Det vil bli rimeligere å kjøpe bolig hvis dokumentavgiften bortfaller, og på grunn av innslagspunktet for formuesskatt og fradrag for gjeld vil gjennomsnittlige norske husholdninger skjermes. Disse vil så vidt komme i formueskatteposisjon med full verdsetting av primærboligen. Dagens innretning av boligbeskatningen gir uheldige incentiver til å investere i dyre og stadig dyrere boliger og fritidsboliger, da det gis store formuesrabatter til dem med de dyreste boligene og fritidsboligene, grunnet lite presise likningsverdier på dyre boliger og til dels tilfeldig likningsfastsettelse på mange fritidseiendommer.

Det er steg for steg blitt en bedre innretning av norske boligbeskatning de siste ti årene. Eiendom Norge mener vi må fortsette denne gradvise utviklingen for sikre bærekraften både i norsk økonomi og den norske boligmodellen.