Eiendomsmeglerskolen

Meny

Stikkord

Finn innlegg etter stikkord

Arkiv

Finn eldre innlegg

Skjemdump : NRK Dagsrevyen 25. september 2019.

Bevar boliglånsforskriften

26. september 2019

- Vi er alle bekymret for husholdningens gjeldsoppbygging, men boliglånsforskriften må videreføres, sa Eiendom Norge-direktør Christian Vammervold Dreyer til finansminister Siv Jensen (Frp).

Vi er alle bekymret for husholdningens gjeldsoppbygging og opptatt av finansiell stabilitet.

Med rette har myndighetene arbeidet for å få veksten ned. Det er gledelig å se at 12 måneders gjeldvekst har gått ned fra 6,7% i mars 2017 til 5,3% i juli i år.

Men veksten er fremdeles høy og bør ytterligere ned.

Da tilsynssjef Morten Baltzersen besøkte podcasten vår Boligbobla tidligere denne uken så argumenterte han godt for viktigheten av regulatoriske tiltak.

Vi har lært oss å like boliglånsforskriften, og er ikke like kritisk til myndighetsregulering av bankenes skjønnsutøvelse som tidligere.

Spørsmålet er om de foreslåtte tilpasningene er riktige når vi ser på den forventede utviklingen i boligmarekdet både på kort og lang sikt.

For selv om forskriften er et tiltak for å begrense gjeldsoppbygningen hos husholdningene, så er det mulige konsekvenser i boligmarkedet konkret og norsk økonomi generelt som må vurderes.

Vi må lykkes med å begrense gjeldsoppbyggingen, samtidig som vi ikke risikerer destabilisering av boligmarkedet med de ringvirkninger det vil få for norsk økonomi.

Vi mener tilsynets forslag øker risikoen for nettopp dette, og gjør det samtidig mer krevende for de som står utenfor det norske boligmarkedet.

Den norske eiermodellen har tjent oss godt, og bør vernes om. Og det er bekymringsfullt når SSB nå påviser at eierandelen i det norske folk gått ned fra rundt 80 prosent til 76,8 prosent.

Dagens forskrift har bidratt til stabilitet i boligmarkedet. Ifølge vår boligprisstatistikk har vi det siste halvannet året lagt bak seg den mest moderate sammenhengende boligprisutviklingen i nyere tid.

Og selv om IMF i 2019 fremdeles mener at norske boligpriser er overvurdert, så påpeker de at det er mindre enn foregående år.

Dette bekreftes av forsker André Anundsen ved Housing Lab som i 2019 estimerte at boligprisene var 10% over likevekt, men boligprisene nærmer seg likevekt, slik vi også har hørt nettopp.

Siden sist vurdering av forskriften i 2018 har styringsrenten blitt hevet med totalt ett prosent poeng, noe som har gitt økte boliglånsrenter. Dette vil moderere prisutviklingen, og dermed også gjeldsveksten, ytterligere.

Effekten av reguleringen av forbrukslån og gjeldsregisteret fra 1. juli 2019 er foreløpig ukjent, men det er grunn til å tro at en stor del av veksten i forbrukslån de siste årene har funnet veien inn i boligmarkedet.

Forskriftsreguleringen av forbrukslån og gjeldsregisteret vil gjøre det vanskeligere å bruke slik kreditt til kjøp av bolig.

Dette og spesielt utviklingen i styringsrenten, tilsier at det nå kun bør gjøres mindre justeringer av boliglånsforskriften.

Så til de konkrete forslagene:

Eiendom Norge mener det er uklokt å redusere maksimal belåningsgrad fra 5 til 4,5 ganger inntekt.

Etter vårt skjønn er en bieffekt av kravet om maksimal gjeldsgrad ført til en oppfatning av en «trygg» grense for hva man kan påta seg i lån i Norge. Dette igjen har trolig stimulert til økningen i nye lån som ligger tett opp til fem ganger inntekt, noe også Finanstilsynets undersøkelser bekrefter.

Likevel mener vi, når man først har etablert dette som en maksgrense, at den bør videreføres.

Hovedårsaken er at effektene av en slik justering ikke er godt nok utredet, og vi er redd for at justeringen kan få en vesentlig innvirkning på boligmarkedet med de ringvirkninger det kan få.

I verste fall resulterer det også i en kraftig reduksjon i aktiviteten i nyboligmarkedet.

Selv om forslaget åpenbart reduserer gjeldsveksten, så er spørsmålet til hvilken pris. Vi tror prisen blir vel høy, og at forslaget vil få for store negative konsekvenser.

Eiendom Norge støtter forslaget om nasjonal fleksibilitetskvote i boliglånforskriften, men mener kvoten på 10 prosent nasjonalt bør videreføres og gjelde hele landet.

Finanstilsynets undersøkelse viser at omlag 6,5% av andelen nye lån avvek fra forskriften. Det betyr at bankene i snitt ligger godt innenfor dagens fleksibilitetskvote.

Bankene brukte i 2018 46% av kvoten til unge låntakere.

En reduksjon av kvoten til 5% vil innebære en vesentlig innstramning generelt og for unge boligkjøpere spesielt.

Bankene vil da redusere avviket ned mot 2-3%, for å ta ut den nødvendige bufferen for ikke å komme i konflikt med forskriften. Dette vil ha betydelig innvirkning på de unges tilgang til boligmarkedet.

Forskning på effektene av tilsvarende reguleringer fra Irland viser at reguleringen der bl.a. har bidratt til at bankene prioriterte kunder med høy inntekt.

Vi frykter at Finanstilsynets forslag vil kunne gi tilsvarende utslag i Norge.

Med en nasjonal kvote på 10 prosent så vil bruken av avvikskvoten være omtrent som i dag.

Eiendom Norge mener forskriften ikke bør være permanent, men at det kan vurderes lengre varighet.

De kontinuerlige endringene i forskriften bidrar til usikkerhet både blant de profesjonelle aktørene og forbrukerne, og kan ha påvirket forbrukerens adferd i boligmarkedet på en negativ og risikabel måte.

Når det er sagt så er vi også skeptisk til at vi ikke har denne offentlige debatten om forskriftens innretning. En permanent forskrift er mer krevende å få satt på dagsorden. Den midlertidige ordningen vi har hatt så langt forplikter myndigheter til å konkret ta stilling til virkemidlene med en fast frekvens, noe vi mener er positivt.

Et alternativ kan være at finansministeren vurderer å ha lengre varighet på forskriften.

Eiendom Norge mener det særegne egenkapitalkravet for kjøp av sekundærbolig i Oslo bør beholdes.

I motsetning til Finanstilsynet mener Eiendom Norge at det særegne egenkapitalkravet for kjøp av sekundærbolig Oslo bør beholdes, forslagene slik de står nå innebærer i praksis en lemping for investorer, men en skjerpelse for unge boligkjøpere.

Alternativt kan man gjøre sekundærbolig-bestemmelsen nasjonal.

Boligbeskatning

Vi benytter også anledning til å påpeke at en grunnleggende utfordring vi har i den norske boligmodellen er skattesystemet.

Boliglånsforskriften setter et tak på hvor rik man må være for å kunne glede av de norske skattesubsidiene til boligeierne. Dette er usosialt og undergraver legitimiteten til den norske boligbeskatningen, da skatteytere uten mulighet til å bli boligeiere selv gjennom skatter og avgifter er med å betale for subsidiene til boligeierne.

Vi vil i vårt skriftlig høringssvar utdype dette nærmere.

Dette innlegget ble fremført på Finansdepartementet innspillsmøte om boliglånsforskriften den 25. september 2019. Høringsfristen for Finanstilsynets forslag om ny boliglånsforskrift er 22. oktober 2019.